Yeni dönem başladı… Satılık konut ilanı verirken aman dikkat

YANILTICI ve sahte ilanların önüne geçmek ve tüketicinin mağduriyetini azaltmak için devreye alınan ‘Elektronik İlan Doğrulaması Sistemi’(EİDS) bugünden itibaren ülke genelinde, tüm gayrimenkullerde zorunlu oluyor.

Mal sahibinin ilgili emlak işletmesine e-Devletten ilan yetkisi vermesini zorunlu kılan sistem önce kiralık konutta uygulandı. Daha sonra ticari gayrimenkuller kapsama alındı. Son olarak pazarın büyük kısmını oluşturan satılık konutlar da sisteme dahil edildi. 1 Şubat’ta pilot illerde çalışma başladı. 15 Şubat itibarıyla satılık konut ilanları dahil olmak üzere ‘tüm satılık taşınmaz ilanları’ için zorunlu hale geldiği açıklandı. 

Bakanlık, bu yolla yetkisiz kişilerce açılan ilanları, sahte hesaplar üzerinden yürütülen fiyat manipülasyonlarını ve kayıt dışı aracılık faaliyetlerini engellemeyi hedefliyor. Peki, yeni dönemde mülk sahipleri satış için nasıl bir yol izleyecek, nelere dikkat edecek?

İşte süreçle ilgili bilinmesi gerekenler...

BİREYSEL İLANI KAPSAMIYOR

Yetki doğrulama şartı emlak ofisi ile çalışacak kişileri ilgilendiriyor. Bireysel ilan vermede böyle bir şart yok. Bireysel ilanlar ise sadece taşınmazın sahibi, taşınmaz sahibinin eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları (annesi, babası, çocuğu, büyükannesi, büyükbabası, torunu ve kardeşi) tarafından verilebiliyor. Sistem, bu kişiler dışında ilan girişine izin vermiyor.

Bireysel ilanın verilme aşamasında ilan platformunun sayfasındaki ilgili alana taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu. Sistem malik ve hısımlık kontrolünü otomatik olarak yapıyor ve ilanı veren bu kişilerden biri ise normal ilan verme prosedürü tamamlanarak ilan girişi yapılıyor.

İLK ADIM YAZILI SÖZLEŞME OLMALI

Eğer mal sahibi emlak ofisi ile satış sürecini yönetecekse ilk adım yazılı sözleşme yapılması. Yani vatandaş emlak ofisine gittiğinde, zaten e-Devlet yetkisi verilecek diye düşünmemeli, önce bir yetkilendirme sözleşmesi yapmalı. Yetkilendirme sözleşmesi, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha olarak düzenlenmeli.

İkinci adım ise yetki doğrulama. Çünkü bugün itibarıyla bu işlem olmadan ilan girişi yapılamayacak. Peki bu süreç nasıl tamamlanacak? Taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden EİDS yetki işlemleri bölümüne girecek ve satmak istediği gayrimenkulü seçecek. Çalışacağı emlak danışmanının yetki belge numarasını sisteme girecek ve sonrasında yetki süresini tanımlayacak. Sistemin oluşturduğu ‘taşınmaz kimlik numarasını’ emlak danışmanına iletecek. Emlak danışmanı da bu numara ile ilan portalına ilgili ilanı girecek. Sistem yetki kontrolünü otomatik yapacak ve yetki var ise ilan girişi yapılacak.

YETKİ SADECE İLAN GİRİŞİ YAPILMASI İÇİN

Yetki süresi 3 aydan kısa olamıyor. Ayrıca emlak işletmesine verilen yetkinin iptali de mümkün. Ancak yetkinin iptali halinde ilan yayından hemen kalkmıyor. İptal işlemi, yeni ilan girişine veya ilanın yayın süresi bitiminde yenilenmesine engel oluyor. Yetki iptal edilebildiği gibi süresi en az 3 ay olmak şartıyla uzatılabiliyor.

Emlak işletmesine verilen yetki kimi zaman endişe de yaratıyor. ‘Acaba bu yetki ile tapuda işlem yapılır mı?’ soruları soruluyor. Oysa bu yetki sadece emlak işletmesince ilan platformunda ilanın verilmesine ilişkin. Bu izinle taşınmaz hakkında tapu işlemi yapılması mümkün değil.

BİRDEN ÇOK YETKİ SORUN YARATABİLİR

SEKTÖR temsilcilerine göre sistemin en önemli açığı vatandaşın e-Devlet üzerinden bir mülk için birden çok emlakçıya yetki verebilmesi. Bu iki yönüyle riskli bulunuyor. Birincisi bu önlenmezse mükerrer ilan kirliliği devam eder. İkincisi söz gelimi aynı ev için 3 emlakçıya yetki verilip evi biri satarsa, diğer ikisi de hizmet bedeli talep edebilir.

EVİN DEĞERİNİ DÜŞÜK GÖSTEREN YAKALANACAK

 GAYRİMENKUL satışında daha düşük harç ödemek için çoğunlukla tapuda evin gerçek değeri değil rayici gösteriliyor. Mesela; 10 milyon TL’ye satılan evde tapu harcı 400 bin TL olurken, 4 milyon TL gösterildiğinde 160 bin TL’ye düşüyor. (Yüzde 4)

Mevcutta tapuda satış oyununun tespite yönelik uygulamalar olduğunu belirten uzmanlar, EİDS sisteminin de sürece katkı sunacağını düşünüyor.  Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, sistem Tapu Kadastro ile entegre ve her taşınmaz için verilen bir kimlik numarası var. Devlet bu numara ile, ilan rakamı ve beyan edilen değeri karşılaştırabilecek. Böylece vergiden kaçmak için gerçek değeri göstermeyenler yakalanacak.

İlan sitelerinde bulunan yaklaşık 1 milyon satılık gayrimenkul sayısının yüzde 20 düşüşle 200 bin kadar azalması bekleniyor.