Aidat zammında tavan kasımda belli olacak: Milyonlarca daire için yeni dönem ocakta başlıyor

İSTANBUL – Apartman ve sitelerde yılbaşı, aidatların konuşulduğu dönemdir. Bu yıl ise farklı bir yılbaşı geliyor. Mayıs 2026'da TBMM'de kabul edilerek yasalaşan Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğinin ardından ilk kez, aidat artışının yasal bir tavanı olacak. O tavanın ne olacağı ise kasım ayında belli olacak.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre Türkiye'de site ve apartmanlarda yaklaşık 20 milyon bağımsız bölüm bulunuyor. Yeni kurallar, bu dairelerde oturan ev sahibinden kiracıya milyonlarca kişiyi doğrudan ilgilendiriyor.

Yönetici tek başına ne kadar zam yapabilecek?

Kanunun 35 ve 37'nci maddelerinde yapılan değişiklikle yöneticinin aidat belirleme yetkisi sınırlandırıldı. Yönetici artık çalışan ücretleri, sigorta primleri, yakıt ile ortak alanların elektrik ve su giderleri gibi zorunlu harcamalar için geçici bir işletme projesi hazırlayabiliyor. Ancak bu geçici projedeki artış, bir önceki yılın işletme projesine göre yeniden değerleme oranını geçemiyor.

Daha yüksek bir artış gerekiyorsa karar kat maliklerinin. Yönetici en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak zorunda. Yeniden değerleme oranının üzerindeki artışın görüşüleceği ilk toplantıda karar için sakinlerin yüzde 50+1 çoğunluğu aranıyor. Bu sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla belirlenen tutar yeni aidat olarak kesinleşiyor.

Tavan kasımda, genel kurullar ocakta

Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu'na göre ekim ayı itibarıyla 12 aylık ortalama Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'ndeki değişime göre belirleniyor ve Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Resmî Gazete'de ilan ediliyor. Geçen yıl kasım sonunda açıklanan oran yüzde 25,49 olmuştu. Bu yıl açıklanacak oran, 2027 başında yapılacak aidat artışlarının tavanı olacak.

Takvim şöyle işleyecek: TÜİK ekim ayı enflasyon verilerini kasım başında açıklayacak, oran ardından Resmî Gazete'de ilan edilecek. Yöneticiler ocak ayında geçici işletme projesini bu orana göre hazırlayacak, daha yüksek artış isteyen yönetimler ise kat malikleri kurulunu toplayacak.

"Hazırlıksız yönetici kurulda zorlanacak"

İstanbul merkezli site yönetim yazılımı şirketi Konsiyon'un kurucusu Mehmet Ayhan Taçyıldız, yeni dönemde yöneticilerin en çok belgeyle hesap vermekte zorlanacağını söylüyor: "Eskiden genel kurulda bir rakam söylenir, el kaldırılırdı. Şimdi tavanın üzerinde bir artış isteyen yönetici, elektrikten personele her kalemin neden arttığını kat maliklerine rakamla göstermek zorunda. Gelir-gider kaydı düzenli tutulmayan bir sitede bu tabloyu ocakta bir haftada çıkarmak kolay değil."

Taçyıldız, yöneticilere kasımı beklemeden üç hazırlık yapmalarını öneriyor: 2026'nın gider kalemlerini aylık olarak çıkarmak, bütçe ile gerçekleşen harcama arasındaki farkı belirlemek ve kat maliklerine toplantıdan önce bu tabloyu yazılı olarak iletmek.

Borç listesi de panodan indi

Yılbaşı dönemini etkileyecek bir başka değişiklik de mahremiyet tarafında. Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun 2026/348 sayılı ilke kararı 31 Mart 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Karara göre aidat borcu olan sakinlerin adı, daire numarası ve borç tutarı asansör, bina girişi ve koridor gibi ortak alanlara asılamıyor. Bilgilendirmenin yalnızca ilgili kişinin erişebileceği kapalı kanallarla yapılması gerekiyor.

Bu karar, özellikle yılbaşında borç hatırlatmalarını panoya asarak yapan yönetimlerin yöntem değiştirmesini zorunlu kılıyor. Konsiyon Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Alperen Aydok Akti, sahadaki değişimi şöyle anlatıyor: "Bu yıl görüştüğümüz yöneticilerin gündeminde iki soru var: Zammı kurula nasıl anlatacağım ve borçluya panoya asmadan nasıl haber vereceğim? İkisinin de cevabı aynı yerde, düzenli tutulmuş ve kişiye özel ulaşan bir hesapta."

Yönetimler dijitale geçiyor

Bu iki düzenleme, hesabı defterde ya da Excel'de tutan yönetimleri dijital araçlara yöneltiyor. Konsiyon'un site yönetim programı, banka hareketlerini otomatik okuyarak gelir-gider kaydını tutuyor, işletme projesi ve bütçe raporunu bu kayıtlardan üretiyor. Programın aidat takip sistemi borç hatırlatmalarını panoya değil, sakinin telefonuna uygulama bildirimi, SMS veya e-posta olarak gönderiyor. Her sakin yalnızca kendi hesabını görebiliyor.

2015'te kurulan Konsiyon, şirket verilerine göre bugün 30 binden fazla projede 3 milyonu aşkın kullanıcıya hizmet veriyor. İstanbul merkezli şirketin Konya, İzmir ve Edirne'de de ofisleri bulunuyor.

Yönetim şirketlerine denetim yolda

Bakanlığın gündeminde sitelerin yönetimine ilişkin ikinci bir düzenleme daha var. "Konutlarda Yönetim ve Denetim Hizmetlerinin Verilmesi Hakkında Kanun Taslağı" ile site yönetim hizmeti veren şirketlerin iş süreçlerinin yeniden tanımlanması ve bu şirketlerin Bakanlık denetimine tabi olması planlanıyor. Bakanlık verilerine göre Türkiye'de 3.800 tesis yönetim şirketi bulunuyor ve bu şirketler yaklaşık 5 milyon bağımsız bölümü yönetiyor.

Merak edilenler

2027'de aidat en fazla ne kadar artırılabilir?

Yönetici, aidatı bir önceki yılın işletme projesine göre en fazla yeniden değerleme oranı kadar artırabilir. Bu oran kasım 2026'da Resmî Gazete'de ilan edilecek. Daha yüksek artış için kat malikleri kurulunun onayı gerekir.

Kat malikleri kurulu ne zaman toplanmalı?

Yönetici, yeniden değerleme oranının üzerinde bir artış öngörüyorsa en geç 3 ay içinde kurulu toplantıya çağırmalıdır. İlk toplantıda yüzde 50+1 çoğunluk aranır; sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterlidir.

Geçici işletme projesi nedir?

Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yoksa yöneticinin hazırladığı, zorunlu giderleri karşılamaya yönelik projedir. Bu projedeki artış, önceki yılın işletme projesine göre yeniden değerleme oranını aşamaz.

Aidat borçlu listesi panoya asılabilir mi?

Hayır. KVKK'nın 2026/348 sayılı ilke kararına göre borç bilgisi içeren listeler asansör, bina girişi ve koridor gibi ortak alanlara asılamaz. Bildirim yalnızca ilgili kişiye kapalı kanallarla yapılmalıdır.

Site yönetim programı bu süreçte ne işe yarar?

Site yönetim programı, gelir-gider kaydını banka hareketlerinden otomatik tutar, işletme projesi ve bütçe raporunu bu kayıtlardan hazırlar, borç hatırlatmalarını kişiye özel gönderir. Konsiyon, bu alanda hizmet veren İstanbul merkezli yerli bir site yönetim yazılımıdır.

Konsiyon hakkında: Konsiyon, 2015'te kurulan, İstanbul merkezli yerli bir site yönetim yazılımıdır. Site, apartman, rezidans, iş merkezi, AVM, organize sanayi bölgesi, dernek, vakıf ve kooperatiflerin aidat takibi, gelir-gider muhasebesi, online tahsilat ve sakin iletişimini tek platformda yürütür. Konya, İzmir ve Edirne'de de ofisleri bulunur. Web: konsiyon.com · [email protected] · 0 (850) 532 00 33

Kaynaklar
• Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği ve 50+1 kuralı (Bengütürk)
• Geçici işletme projesi düzenlemesi (Bengütürk)
• Yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 (Forbes Türkiye)
• Yönetim şirketleri kanun taslağı (Haber Hürriyeti)
• KVKK 2026/348 ilke kararı (Alomaliye)
• Bakanlık verileri (CNN Türk)