Aidat zammı kapıda... İşte milyonlarca vatandaşı ilgilendiren detaylar

Milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren konut aidatları için yeni tarife önümüzdeki günlerde belli olacak. Site ve apartmanlarda genel kurul toplanacak ve yıl boyunca geçerli olacak bedeller belirlenecek. Kirayla yarışır hale gelen aidatlar için bu yıl zam beklentileri ne kadar, fahiş artışa itiraz mümkün mü, beklenen yasal düzenleme hangi aşamada? İşte yanıtlar...

ZAM NASIL BELİRLENİYOR?

Yönetim şirketleri, yönetim kurulları tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel kurul toplantısı yapılması gerekiyor. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanıyor. Aidat artışları da bu toplantıda karara bağlanıyor. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıyor ve oy çokluğuyla karar veriyor. Bu toplantıya katılarak zammın nasıl belirlendiğini görebilir, itiraz edebilirsiniz. Ne yazık ki toplantılara katılımın çok düşük kalması, az kişiyle zam kararının alınmasına sebebiyet veriyor. Genel kurullar konusunda önemli bir husus da şu: Toplantılara ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ancak ev sahibinden vekalet alırsa katılım gösterebiliyor.

BU YIL İÇİN BEKLENTİ NE?

Peki bu yıl ne kadar zam bekleniyor? Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı şöyle yanıtladı: “İşletme bütçesinin yüzde 70’ini personel maaşı oluşturuyor. Bu nedenle önce asgari ücret artışı beklenecek. Enflasyona bağlı alınan hizmetlerdeki artışı da göz önünde bulundurursak öngörümüz yüzde 40-45 zam olması. Elbette bu rakam sitenin büyüklüğüne, sunulan hizmetlere göre değişecektir.”

ARTIŞA İTİRAZ EDİLİR Mİ?

Zam oranına itiraz mümkün. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde, genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Davayı bir kat malikinin bile açması yeterli oluyor.

Hukukçular eğer bir usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor. Usulsüzlük yok ama aidat artışı fahiş ise bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunulması öneriliyor. 1/3 malik toplanıp, olağanüstü genel kurul isteyebiliyor. Burada bazı kalemlerden tasarruf talep edilmesi, yönetim şirketinin değişmesi gibi kararlar alınabiliyor.

KİRACILAR HANGİ HARCAMADAN SORUMLU?

Sanılanın aksine kiracılar tüm giderlerden sorumlu değil. Şöyle ki; site ya da apartmanlarda ‘işletme’ ve ‘yatırım’ bütçesi olarak iki ayrı gider kalemi var. Kiracılar kullanımdan kaynaklı işletme bütçesini ödemek zorunda. Personel maaşı, temizlik bakım maliyetleri, faturalar gibi.

Ama apartmanda değişen asansör, yapılan yalıtım, işten ayrılan kişinin tazminatı gibi kalemler yatırım bütçesine dahil olduğu için kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğunda. Maalesef kimi sitelerde bu ayrımı yapmak ve ev sahibinden talep etmek zor geldiği için yatırım giderleri de haksız şekilde kiracıdan tahsil ediliyor.

Ayrıca kiracıların bilmesi gereken bir detay da şu: Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı. Yani, aidat bedeli kirayı geçemez. Mesela kira 10 bin TL, aidat 12 bin TL ise aradaki 2 bin TL farkı ev sahibi karşılar.

KULLANILMAYAN HİZMET ÖDENİR Mİ?

Kiracı ya da ev sahiplerinden kimi zaman ‘Ben havuza girmiyorum, bunu ödemek istemiyorum’ gibi söylemler duyuyoruz. Ancak bu ya da benzeri gerekçelerle aidatı reddetmek mümkün değil. Aidatını ödemeyen malik için diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Üstelik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.

YENİ DÖNEM BAŞLIYOR: LİSANS ŞARTI GELECEK BAKANLIK DENETLEYECEK

Ülke genelindeki tüm apartman ve siteleri ilgilendiren Tesis Yönetim Yasası Meclis’te. Yeni zam döneminden önce, ocak ayında yasalaşmasını beklediklerini dile getiren Suat Sandalcı yeni döneme ilişkin şu bilgileri paylaştı:

Bundan sonra her isteyen yönetim şirketi kuramayacak, bakanlık lisans şartı getirecek. Mali ve teknik yeterlilik, adli sicil kaydı değerlendirilecek. Beklentimiz 4 bin şirketin yüzde 70’inin elenmesi.

Lisans sonrası yılda bir defa zorunlu, şikâyet olursa ek denetim yapılacak. Usulsüzlük tespiti halinde lisans iptal edilecek, cezai işlem uygulanacak. Denetimler profesyonel olsun olmasın tüm yapılarda uygulanacak. 5 konut da 500 konut da denetime tabi olacak.

Yeni kanun aidat artışına sınırlama getirmiyor. Ancak şunu belirtiyor: Yıl içinde enflasyonun üzerinde zam yapacaksan genel kurula gidip onay almak zorundasın. Genel kurul yapmadan artış yapanlar var, bunlar önlenecek. Yani fahiş zamma fren gelecek.

Bakanlık yerli bir yazılımla fiziki denetimin dışında 7/24 dijital denetim de yapacak. Bütçeler, harcamalar, maliklerin güvenliği için yapılması gereken tedbirler, hepsi tek tek incelenecek.