Kredili evin hesabı

KONUT sektörü 2025 yılını tüm olumsuzluklara rağmen rekor satışla kapatmaya hazırlanıyor. Hem yatırımcılar hem de kiracı olmanın zorluğunu yaşayanlar fırsatları iyi değerlendirdi. Son dönemde Merkez Bankası’nın faiz indirimleri ile konut kredilerinde bir miktar düşüş olması da ev alma umutlarını güçlendirdi. Yüzde 3-3.5 bandında çıkan faizler yüzde 2.65’e kadar düştü.

Peki yeni yıla ev sahibi olarak girmek isteyenleri güncel faiz ve fiyatlarla nasıl bir ödeme tablosu bekliyor? Ülke genelinde en çok konut satılan 10 ili inceledik. Merkez Bankası’nın ortalama fiyatlarını baz aldık ve kamu bankalarındaki en düşük faiz olan yüzde 2.69 üzerinden 10 yıl vadeli krediyi hesapladık. İşte sonuçlar...

İŞTE 10 İLDE FİYATLAR VE TAKSİTLER  

İstanbul’da 100 metrekare evin ortalama fiyatı yaklaşık 6.9 milyon TL. Bu fiyata yeni bir konut alındığında evin değerinin yüzde 80’i kadar, ikinci el alındığında ise en çok 3 milyon kredi talep hakkınız var. Yüzde 80’i için 120 ay vade ile kredi çekildiğinde (5 milyon 520 bin TL) aylık taksitleriniz 154 bin 895 TL, toplam geri ödeme ise yaklaşık 18 milyon 587 bin TL oluyor. 

Ankara, depremlerden sonra aldığı yoğun göçün etkisiyle fiyat ve kira artışında İstanbul’u geride bıraktı. Başkentte 100 metrekare evin ortalama satış fiyatı yaklaşık 3.9 milyon. Bu fiyatla sıfır konut alırsanız yüzde 90’ı, ikinci el alırsanız yüzde 60’ı için kredi imkânı var. Yüzde 10 peşin verip, yüzde 90’ı için 10 yıl vadeli kredi çekerseniz, (3 milyon 510 bin TL), aylık taksitiniz 98 bin 493 TL, toplam geri ödemeniz ise yaklaşık 11 milyon 819 bin TL oluyor.

İzmir’de TCMB 3. çeyrek verilerine göre 100 metrekare evin fiyatı 4.7 milyon TL. Bu ev sıfır ise yüzde 90’ı, ikinci else yüzde 60’ı için kredi talebi mümkün. Yüzde 90’ı için (4 milyon 230 bin) 10 yıl vadeli kredi kullandığınızda aylık taksit 118 bin 697 TL, toplam kredi ödemeniz ise yaklaşık 14 milyon 244 bin TL olarak hesaplanıyor. 

Antalya’da 100 metrekare için ortalama fiyat 4.8 milyon. Bu fiyata sıfır konut alıp yüzde 90’ı için kredi çektiğinizde (4 milyon 320 bin TL), aylık 121 bin 222 TL taksit ödemeniz gerekir. 10 yıl vadeli kredinin toplam geri ödemesi ise yaklaşık 14 milyon 547 bin TL. 

Mersin’de ise 100 metrekare ev için ortalama fiyat 3.3 milyon TL. Bu fiyatla yeni bir ev alacaksanız yüzde 90’ı için (2 milyon 970 bin TL) kredi talebiniz mümkün. Bu durumda aylık taksit tutarı 83 bin 340 TL olurken, toplam ödeme 10 milyon TL. 

Bursa’da 100 metrekare için ortalama rakam 3.5 milyon TL. Bu fiyata yeni bir ev almak isterseniz yüzde 90’ı için (3 milyon 150 bin TL) kredi talebinde bulanabilirsiniz. Banka talebinize onay verirse aylık ödemeniz 88 bin 391 TL, 10 yılda toplam geri ödemeniz ise 10 milyon 607 bin TL olur.

Gaziantep için ortalama fiyat 2.8 milyon TL. Yeni konutta yüzde 90 kredi çekerseniz (2 milyon 520 bin TL) aylık 70 bin 713 TL ödemeniz gerekiyor. Toplam geri ödeme ise yaklaşık 8 milyon 486 bin TL.

Tekirdağ için fiyat 3.6 milyon TL. Yine yüzde 90’ı için (3 milyon 240 bin TL) kredi çektiğinizde taksitler 90 bin 917 TL olurken, toplam ödeme yaklaşık 10 milyon 910 bin TL’ye ulaşıyor.

Konya’da 100 metrekare için ortalama rakam 3 milyon TL. Yine yüzde 90’ı için (2 milyon 700 bin TL) kredi kullanınca, aylık 75 bin 764 TL taksit ödenecek. Kredinin toplam ödemesi ise yaklaşık 9 milyon 92 bin TL. 

Kocaeli’nde ortalama fiyat 3 milyon 650 bin TL. Yüzde 10 peşin ödeyerek yüzde 90’ı için (3 milyon 285 bin TL) kredi çekildiğinde aylık taksit tutarı 92 bin 179 TL, toplam ödeme de yaklaşık 11 milyon 62 bin TL olarak hesaplanıyor.

Tüm bu ödeme planları gösteriyor ki, ortalama fiyat ve en düşük faizle dahi dar ve orta gelirlinin kredi çekerek ev alma şansı yok. Bu kesim TOKİ eliyle yapılan sosyal konutlara katılarak şansını deniyor. Yeni açıklanan ve 19 Aralık’a kadar başvuruların süreceği 500 bin sosyal konut projesine yoğun ilginin sebebi de bu. Ancak azalan ev sahipliği oranı ve ucuz konuta olan yoğun talep, erişilebilir konut üretiminde yeni hamlelere ihtiyaç olduğunu gösteriyor.

EVİ OLANA KREDİ MUSLUĞU HÂLÂ KAPALI

BDDK iki yıl önce yatırım amaçlı konut alımına kredi musluklarını kapattı. Ağustos 2023’te yapılan düzenlemede ‘Konut kredilerinde kredi değer oranı tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutu varsa yüzde 75 azaltılarak uygulanacak” denildi. Yani geçmişte yatırım için ev alan biri, evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi çekebilirken bu oran yüzde 22.5’e düşürüldü. Hâlâ devam eden uygulamada kredi oranı evin değerine ve enerji sınıfına göre değişiyor. En çok yüzde 22.5 olan kredi kullanım oranı yüzde 12.5’e kadar geriliyor. Getirilen kısıtlama nedeniyle yatırım amaçlı alımın azaldığını, bunun da kiralık konut arzında düşüşe neden olduğunu belirten sektör temsilcileri, bu konuda bakanlıklarla görüşmeler yaptıklarını ve yıl sonunda kısıtlamanın kalkmasını beklediklerini açıklamıştı.

100 EVİN 14’Ü KREDİLİ ALINDI

Ocak-ekim döneminde ülke genelinde konut satışı yüzde 16.2 artarak 1 milyon 293 bin oldu. Toplam satışta kredili satışın payı yüzde 14.4 olarak açıklandı. 2013’te yüzde 39.8 ile zirveyi gören kredili satışlar, faiz indirimlerinin olduğu 2020’de de yüzde 38’i aşmıştı. 2021’de yüzde 19.7, 2022’de 18.9, 2023’te 14.5 olan banka kredili satış payı 2024’de yüzde 10.7 ile dip seviyeyi gördü. Bu dönemlerde vatandaş peşin ve senetle alımı tercih etti. Özellikle bu yıl altın ve mevduat başta olmak üzere farklı yatırım araçlarından sağlanan getiriler gayrimenkulde değerlendirildi. Konuta erişimde kredi faizlerinin kritik önem taşıdığını belirten sektör temsilcileri sağlıklı piyasa için toplam satışta banka kredili satış payının yüzde 40-50 olması gerektiğini belirtiyor.