Kiralarda risk, hak dengesi değişiyor

Yargıdan kira sözleşmelerini doğrudan ilgilendiren dikkat çekici bir karar çıktı. Yargıtay, kira ilişkisinin taraflar açısından “çekilmez” hale gelmesi durumunda sözleşme süresinin dolmasının beklenmeyeceğine hükmetti. Buna göre kiracı ya da ev sahibi, gerekli bildirim süresine uyarak sözleşmeyi erken feshedebilecek.

Karar, 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesini esas alarak kira sözleşmelerinde “olağanüstü fesih” hakkının uygulanabileceğini belirtti.

Yüksek Mahkeme, kira sözleşmelerinin sürekli borç doğuran bir ilişki olduğuna dikkat çekti. Kararda, taraflardan biri için sözleşmenin sürdürülmesinin katlanılamaz hale gelmesi durumunda sözleşmeye bağlı kalmanın beklenemeyeceği vurgulandı.

Gerekçeli kararda şu değerlendirmeye yer verildi:

Herhangi bir nedenle kira ilişkisinde taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez. Taraflar, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir.

Yargıtay, bu hakkın yalnızca konut kiralarını değil, çatılı iş yeri kiralarını da kapsadığını belirtti.

Kararın dayanağı Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir kira uyuşmazlığı oldu. 2022 yılında yapılan kira sözleşmesini bir yıl sonra fesheden ev sahibi, kiracıya evi boşaltması için üç ay süre verdi.

Kiracı evi tahliye etmeyince ev sahibi dava açtı. Ancak Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kira süresi dolmadan açıldığını belirterek talebi reddetti ve konunun “ihtiyaç nedeniyle tahliye” kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.

Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebi üzerine Yargıtay’a taşındı.

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hatalı buldu. Mahkeme, kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale geldiği durumlarda sözleşme süresinin beklenmesinin zorunlu olmadığını belirtti.

Bu gerekçeyle yerel mahkeme kararı kanun yararına bozuldu ve ev sahibinin fesih hakkı hukuken geçerli kabul edildi.

İstanbul'da kira fiyatlarına denge açıklaması

Kararın dayandırıldığı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, “önemli sebeplerin” varlığı halinde taraflara kira sözleşmesini olağanüstü şekilde feshetme hakkı tanıyor.

Söz konusu maddeye göre hakim, fesih bildiriminin doğurabileceği maddi sonuçları da değerlendirerek gerekirse tazminat gibi parasal sonuçlara hükmedebiliyor.

Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte, kira ilişkisinin taraflar açısından sürdürülemez hale geldiğinin ortaya konulması halinde sözleşmenin bitiş tarihini beklemeden fesih ve tahliye süreçlerinin önü açılmış oldu.