İmar planı değişikliğine vergi gibi yük, değer artışının yüzde 90’ı devlete Sözcü Gazetesi

Türkiye’nin yıllardır tartıştığı imar rantı konusuna hükümetten sert bir müdahale geldi. 22 Kasım 2025’te yürürlüğe giren Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, uygulama imar planı değişikliğiyle oluşan değer artışının yüzde 90’ının kamuya ödenmesini zorunlu hale getirdi. Bu oran, bugüne kadar getirilen en yüksek kamu payı olarak dikkat çekiyor.

Ancak düzenleme, geçmişi itibarıyla ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getiriyor. Sözcü Yazarı ve Vergi Uzmanı Mahmut Aydoğmuş, düzenlemenin geçmişini ve olası risklerini sozcu.com.tr'ye açıkladı:

“Anayasa Mahkemesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Ek 8’inci maddede yer alan ‘artan değerin tamamı alınır’ hükmünü, 4 Ekim 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararıyla iptal etmişti.

Akabinde 7534 sayılı Kanun ile bu kez ‘değer farkının yüzde doksanı değer artış payı olarak alınır’ hükmü getirildi. Ancak bu düzenleme de CHP tarafından AYM’ye taşındı. Henüz karar çıkmadan yönetmelik yayımlandı ve uygulama başladı.

Amaç doğru olsa da, AYM’nin önceki iptal gerekçeleri tamamen giderilmiş görünmüyor. Dolayısıyla hukuki risk yüksek. AYM’nin 7534 sayılı Kanun’la getirilen yüzde 90 düzenlemesini de iptal etme ihtimali var. Yeni kaoslar yaratmamak adına, AYM kararı kesinleşmeden yönetmelik yayımlanmamalıydı.”

Aydoğmuş’a göre hukuki riskler yalnızca teknik değil; aynı zamanda ekonomik sonuçlar da doğurabilecek nitelikte:

“Yatırımcı bir düzenlemenin uzun ömürlü olup olmayacağını bilmek ister. AYM iptal ederse bütün projeler gri alana düşer. Hukuki belirsizlik, yatırım iştahını doğrudan azaltır.”

YÜZDE 90 KAMU PAYI: AĞIR BİR ORAN YATIRIM KARARLARINI FRENLEYEBİLİR

Yönetmelik; emsal artışı, kat artışı, nüfus ve yapı yoğunluğu artışı ile fonksiyon değişikliklerinde uygulanacak.

Taşınmazın değeri, en az iki bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenecek. Kıymet takdir komisyonları, değerleme raporlarının ortalamasından daha düşük bir tutar belirleyemeyecek.

4 TAKSİTLE ÖDENEBİLİYOR

Peşin ödeme durumunda, bir ay içerisinde yapılacak ödemeye yüzde 10 indirim uygulanacak. Taksitle ödemede ise dört taksit imkanı var; ancak ilk taksit peşin alındığı için fiilen üç taksit gibi işliyor. Taksitler altı ayda bir ve TÜFE farkıyla birlikte ödenecek.

Aydoğmuş, bu tabloyu şöyle yorumladı:

“Emlak vergilerinde yapılan fahiş artışlar, konut kira gelirlerindeki maktu istisnanın kaldırılması, tapu harçlarında cezanın artırılması ve son olarak taşınmaz değer artışına getirilen yüzde 90’lık mali yük… Hepsini birlikte düşündüğümüzde taşınmaz sahibi olmanın maliyeti hızla artıyor ve vatandaşa ciddi anlamda yeni külfetler doğuyor.

Yüzde 90 gibi sert bir oran, küçük ve orta ölçekli yatırımcıyı devre dışı bırakabilir ve büyük şirketlere alan açabilir. Ayrıca değerleme raporları arasındaki farkların dikkate alınacak düzeyde çok olması, hukuki tartışmalara neden olacaktır. Komisyonun raporların ortalamasını otomatik olarak esas alması, değerin objektifliğini tartışmalı hale getirebilir ve yeni ihtilaflara yol açabilir.”

DEĞER ARTIŞININ SADECE YÜZDE 10'U MALİKTE KALIYOR

Örnek 1 – Kat artışı

•Değişiklik öncesi değer: 12 milyon TL

•Değişiklik sonrası değer: 18 milyon TL

•Değer artışı: 6 milyon TL

•Kamu payı (%90): 5,4 milyon TL

•Malik payı: 600 bin TL

Örnek 2 – Fonksiyon değişikliği

•Önceki değer: 5 milyon TL

•Sonraki değer: 7,5 milyon TL

•Artış: 2,5 milyon TL

•Kamu payı: 2,25 milyon TL

•Malik payı: 250 bin TL

Örnek 3 – Riskli yapı parselinde emsal artışı

•%20’ye kadar artış: DAP yok

•%20 üzeri artış: DAP uygulanır

KENTSEL DÖNÜŞÜM: DOĞRU BİR ADIM AMA RİSKLER TAŞIYOR

Türkiye’nin en kritik şehircilik gündemlerinden biri olan kentsel dönüşüm, yönetmelikte özel olarak düzenlendi.

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları, değer artış payından tamamen muaf tutuldu. Böylece dönüşümün teşvik edilmesi amaçlanıyor.

Ancak riskli yapı bulunan parsellerde, emsal artışının yüzde 20’yi aşan kısmı için değer artış payı alınacak.

Aydoğmuş bu noktayı şöyle değerlendirdi:

“Riskli alanlarda DAP alınmaması doğru bir tercih. Ancak riskli yapı parsellerinde yüzde 20 üzeri artışlarda DAP uygulanması pratikte sıkıntı yaratabilir. Bazı bölgelerde dönüşümün durma ihtimali var. Teşvik ile sınırlama arasındaki çizgi çok ince.”

KAMULAŞTIRILAMAYAN TAŞINMAZLAR İÇİN YENİ ÇÖZÜM

Yönetmelikle birlikte ayrıca, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek-1 maddesi kapsamındaki; özel mülkiyette olup uzun yıllardır “kamu hizmet alanı” olarak planlanan ancak kamulaştırılamayan alanlar için de çözüm getirildi.

Kamu kurumlarının artık bu alanlara ihtiyaç duymaması ve ilgili idarenin onay vermesi halinde, bu taşınmazlarda plan değişikliği yapılabilecek. Böylece yıllardır kamulaştırılamadığı için atıl durumda kalan taşınmazların ekonomiye kazandırılmasının önü açılmış olacak.