Yeni yılda gayrimenkulde neler bekleniyor… Vatandaş alım fırsatı üretici arsa istiyor

2025 tüm zorluklara rağmen rekor yılı oldu. Reelde düşen fiyatları fırsat olarak gören vatandaşlar altın, mevduat gibi farklı yatırım araçlarındaki birikimleriyle gayrimenkule yöneldi. Yatırımcılar cazip hale gelen amortisman süresinin etkisiyle, evi olmayanlar da kiracı olmanın zorluğuyla harekete geçti. Tüm bunların sonunda 11 ayda 1.4 milyonu aşkın konut satıldı. Yıl sonu beklentisi ise 1.6 milyon ile
tarihi rekorun kırılması.

Peki, 2026’da gündem ne olacak? Gelin; vatandaş, üretici ve kamunun gözünden bakalım.

VATANDAŞIN BEKLENTİSİ

Konut satışında rekor kırılsa da Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 57 ile istenen seviyenin çok altında. Ev sahipliğindeki gerilemeyi tehlike sinyali olarak gören kamu, tarihi sosyal konut seferberliğini başlattı. 81 ilde yapılacak 500 bin konut için yaklaşık 5.2 milyon başvuru geldi. Bu da ihtiyacın ve talebin en net göstergesi oldu. Ancak bu evlerde hak sahipliği kura ile belirlenecek. 500 bin vatandaş evine kavuşurken, kalan 4.7 milyon vatandaş ev umudunu rafa kaldıracak.

İşte başta bu kesim olmak üzere, orta gelirli, beyaz yakalı dahil geniş bir kitle alım fırsatı bekliyor. Alıcı cephesinde en önemli fırsat düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkânı. Konut kredi faizleri yüzde 2.49’a kadar düşse de bu oran hala çok yüksek. Bu nedenle özellikle evi olmayanlar için ‘faiz fırsatları sunulması’ ve ‘sosyal konut üretiminin artması’ bekleniyor.

ÜRETİCİNİN TALEPLERİ

Konut talebinin ve ihtiyacın olduğu gelir grubuna üretim yapılamıyor. Gayrimenkul sektöründeki oyuncular bunun nedenini ‘arsa sorunu’ olarak açıklıyor. Mevcut arsa maliyeti nedeniyle orta gelirliye üretim yapamadıklarını dile getiren üreticiler, ‘kamu-özel sektör işbirliğini’ öneriyor. Arsa mülkiyetinin devlette kaldığı, kamu kurumlarının oyun kurucu olduğu modelde, dar gelirliye satılık ya da kiralık konut üretilmesi öneriliyor. Bakanlık yetkilileri ile sıkça paylaşılan öneri için 2026’da somut adım atılacak mı merakla bekleniyor. 

Özel sektörün bir diğer gündemi de kredi kısıtlamaları. 2023’te devreye alınan düzenleme ile ikinci evini alacaklara kredi muslukları kapatıldı. Evi olan vatandaş, konut kredisi istediğinde geçmişte evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi çekebiliyordu, bugün bu oran en fazla yüzde 22.5. Bu sınırlama nedeniyle kredili alımların payının yüzde 14-15 seviyesine düştüğünü belirten sektör temsilcileri, sağlıklı bir piyasa için kredili satışın yüzde 40-50’ye çıkması gerektiğine vurgu yapıyor. Yani üretici sağlıklı bir piyasa için, finansman kısıtlarının kaldırılmasını ve kamunun planlı arsa üretimiyle özel sektörle işbirliği yapmasını bekliyor. Yılda 800 bin ila 1 milyon arasında yeni konut üretilmesi gerektiğine dikkat çeken sektör temsilcileri, yatırım iştahı için kamu desteği istiyor.

KAMUNUN GÜNDEMİ

6 Şubat deprem felaketinden sonra kamu tüm gücüyle deprem bölgesine odakladı. 11 ilde binlerce şantiye kuruldu ve 455 bin konut tamamlandı. Zorlu görevini yerine getiren kamu, şimdi barınma sorununa odaklanacak. 500 bin sosyal konut hamlesi ile ilk adım atıldı. Bu proje ile dar gelirli vatandaş uygun şartlarla konuta ulaşırken, artan arzla, fiyat ve kira artışı yavaşlayacak.

Bakanlığın bir diğer önemli gündemi ise şüphesiz ki kentsel dönüşüm. Özellikle İstanbul’daki 1.5 milyon riskli konutun dönüşümü için kampanyalar yeni yılda da sürecek. Hibe ve uygun şartlı kredi imkanı ile dönüşümün hızlanması sağlanacak. İstanbul’da TOKİ eliyle yapılacak 15 bin kiralık sosyal konutta, evi dönüşüme giren ailelere özel kontenjan ayrılacak. Böylece geçici kiralık ev talebi karşılanarak dönüşüm önündeki en büyük engel de kaldırılacak.

Talepleri ve beklentileri özetledik. 2025 konutta alım yılı oldu, dileriz 2026 erişilebilir konut yılı olur ve barınma sorununun çözümü için beklenen adımlar atılır...

YENİ YILDA BEKLENEN İLKLER

TOKİ ilk kez kiralık konut üretecek ve ilk projeler 2026 yıl sonunda teslim edilecek.

Bakanlık eliyle ‘Değer Bilgi Merkezi’ kurulacak. Vatandaşlar alımdan önce fiyat karşılaştırması yapacak, ederinin üzerinde ödemeyle mağdur olmayacak.

Şubatta satılık konut ilanında yeni dönem başlayacak. Mal sahibi e-devlet üzerinden yetki doğrulaması yapmadan emlakçılar ilan girişi yapamayacak. Dolandırıcılıklar ve fiyat manipülasyonu önlenecek.

Konut aidatları için düzenleme yapılacak. Fahiş zam önlenecek, site yönetimlerine sıkı takip gelecek.

2025’İN KRİTİK HAMLELERİ

Gayrimenkul sertifikası modeli yeniden denendi.

Yasaklanan 1+0 evlerin önü açıldı.

Emlak Katılım Bankası ile ilk kez bir kamu bankası tasarruf finansman sektörüne katıldı.

Emlak vergisi artışına 2 kat sınırı getirildi.

Keyfi imar değişikliklerinin önüne geçecek yönetmelik yayınladı. Vatandaşın talebi ile olan artışta arsa değer artışının yüzde 90’ının kamuya aktarılmasına karar verildi.

Tarihin en büyük sosyal konut seferberliği açıklandı.

Deprem bölgesindeki teslimler tamamlandı.

RAKAMLARLA GEÇEN YIL

2 milyon 874 bin ocak-kasım gayrimenkul satışı

1 milyon 434 bin ocak-kasım konut satışı

1.6 milyon yıl sonu satış beklentisi

455 bin 357 teslim edilen deprem konutu

754 bin 791 9 ayda ruhsat verilen daire

437 bin 151 9 ayda iskân verilen daire