Yatırımın rotası doğuya döndü! Zirvedeki ili kimse beklemiyordu

Türkiye’de gayrimenkul sektörü hareketli bir yılı geride bırakmaya hazırlanırken, Kasım 2025 verileri fiyat artışlarının sürdüğünü ancak yatırımcısının reel bazda kayıp yaşadığını ortaya koydu. Gayrimenkul platformu Endeksa’nın verilerine göre; Türkiye genelinde daire nitelikli konutların ortalama metrekare satış fiyatı bir önceki ay 34 bin 741 TL iken, kasım ayında 35 bin 756 TL’ye yükseldi. Ancak bu nominal artış, enflasyon karşısında eridi.

ENFLASYONUN GERİSİNDE KALAN GETİRİ: YÜZDE 1,3 REEL DÜŞÜŞ

Piyasadaki yukarı yönlü hareketliliğe rağmen yıllık bazdaki tablo, konutun enflasyona karşı koruma kalkanı olma özelliğinin zayıfladığını gösterdi. Son 1 yıllık dönemde konut fiyatlarındaki ortalama artış yüzde 29,37 olarak kaydedildi. Buna karşılık, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı yıllık enflasyon oranı yüzde 31,07 seviyesinde gerçekleşti. Bu veriler ışığında, son 12 aylık dönemde ortalama daire fiyatlarında reel olarak yüzde 1,3’lük bir düşüş yaşandığı hesaplandı.

DEĞER ARTIŞINDA ROTA DOĞU’YA ÇEVRİLDİ

Kasım ayı verileri, Türkiye’deki değer artış haritasının batıdan doğuya doğru kaydığını net bir şekilde gözler önüne serdi. Son 1 yılda fiyatların en çok yükseldiği iller sıralamasında Doğu ve Güneydoğu Anadolu illerinin ağırlığı dikkat çekti. Listenin ilk 4 sırasını bu bölgelerdeki iller paylaşırken, artış oranlarının yüzde 50 ve üzerinde seyretmesi, bölgesel fiyat makasının kapandığının işareti oldu.

ZİRVEDEKİ 15 İL VE ÇARPICI ARTIŞ ORANLARI

Kasım 2025 itibarıyla son bir yılda konut fiyatlarının en çok değerlendiği iller, metrekare fiyatları ve artış oranlarıyla birlikte şu şekilde sıralandı:

Tunceli: 37 bin 387 TL/m2 (Yıllık Artış: %60,55)Bingöl: 25 bin 617 TL/m2 (Yıllık Artış: %59,39)Diyarbakır: 30 bin 843 TL/m2 (Yıllık Artış: %51,11)Muş: 21 bin 551 TL/m2 (Yıllık Artış: %49,84)Muğla: 61 bin 009 TL/m2 (Yıllık Artış: %47,25)Samsun: 32 bin 727 TL/m2 (Yıllık Artış: %44,84)Batman: 24 bin 234 TL/m2 (Yıllık Artış: %44,04)Ankara: 32 bin 877 TL/m2 (Yıllık Artış: %42,01)Erzurum: 23 bin 218 TL/m2 (Yıllık Artış: %41,79)Siirt: 21 bin 431 TL/m2 (Yıllık Artış: %41,20)Elazığ: 22 bin 204 TL/m2 (Yıllık Artış: %41,10)Aksaray: 28 bin 941 TL/m2 (Yıllık Artış: %40,40)Iğdır: 25 bin 806 TL/m2 (Yıllık Artış: %39,89)Çorum: 25 bin 335 TL/m2 (Yıllık Artış: %39,45)İstanbul: 55 bin 805 TL/m2 (Yıllık Artış: %39,26)METROPOLLERDE SON DURUM: İSTANBUL VE ANKARA LİSTEDE TUTUNDU

Türkiye’nin üç büyükşehri incelendiğinde; Ankara yüzde 42,01, İstanbul ise yüzde 39,26’lık değer artışıyla en çok kazandıran ilk 15 il arasına girmeyi başardı. Halihazırda konut fiyatlarının en yüksek olduğu illerden biri olan İstanbul’un ve turizm merkezi Muğla’nın, yüksek baz etkisine rağmen "en çok yükselenler" listesinde yer almaya devam etmesi dikkat çekti. İzmir’de ise yıllık artış yüzde 35,94 seviyesinde kalarak ilk 15’in dışında yer aldı.

Dolar ve euroda dikkat çeken sakinlik!

ANADOLU VE KARADENİZ’İN PARLAYAN YILDIZLARI

Bölgesel bazda bakıldığında Karadeniz Bölgesi’nden Samsun, yüzde 44,84’lük artışla listede bölgesini temsil eden tek il oldu. İç Anadolu Bölgesi’nde ise Aksaray ve Çorum, kaydettikleri prim oranlarıyla öne çıkan diğer iller arasında yer aldı.

UZMANLAR NE DİYOR: FİYAT MAKASI KAPANIYOR

Sektör temsilcileri, sıralamadaki bu radikal değişimi "fiyat eşitlemesi" olarak yorumluyor. Geçmiş yıllarda batı illerine kıyasla daha az prim yapan Doğu ve Güneydoğu illerinin, aradaki farkı kapatmaya başladığı belirtiliyor. Bu bölgelerdeki hızlı yükselişin temel sebepleri olarak; "baz etkisiyle arayı kapatma eğilimi" ve "konut arzındaki sınırlılık" gösteriliyor.