Son 40 yılda arsa yatırımı para piyasaları yendi İş Yaşam Haberleri

Türkiye’de arsanın değerini belirleyen en önemli unsurlardan birinin inşaat maliyetlerindeki artış olduğunu anlatan Quvars Invest Yönetim Kurulu Başkanı Murat Döker, "İki alandaki enflasyon inanılmaz yüksek. Bundan 7–8 yıl önce bir inşaatın maliyetini metrekarede yaklaşık 3.500 TL’ye halledebiliyorduk. Bugün aynı maliyet 40–45 bin TL seviyelerine gelmiş durumda. İnşaatın en temel girdisi ise arsa. Dolayısıyla emtia fiyatları ve maliyetler bu kadar yükseldiğinde, arsanın değeri de doğal olarak bundan etkileniyor" diye konuştu.

ARSA VE ARAZİ GELİŞTİRMEYE ODAKLANDIK

Son 8 yıldır yalnızca arazi geliştirme üzerine çalıştıklarını ancak burada uyguladıkları yaklaşımın klasik yöntemlerden biraz farklı olduğunu belirten Döker, "Daha analitik ve veriye dayalı bir sistemle planlama yapıyoruz. Bu sayede geliştirdiğimiz projelerde hem daha doğru lokasyonları tespit edebiliyor hem de değer artışını daha öngörülebilir hale getirebiliyoruz. Yapay zekâ destekli altyapı ve kitlesel fon modeliyle Türkiye’de toprak yatırımlarına daha stratejik ve veri temelli bir bakış açısı kazandırmayı hedefliyoruz" dedi.

Döker günümüzde hem iş dünyasında hem de eğitimde sistemin giderek daha spesifik alanlara odaklandığını kaydederek şunları söyledi: "Çünkü artık veriye ulaşmak çok kolaylaştı. Örneğin bir metin hazırlarken bile yapay zekâdan destek alabiliyorsunuz; araştırma yapmak geçmişe göre çok daha hızlı ve erişilebilir hale geldi. Bu durum, insanların belirli alanlarda derinleşmesini daha da önemli kılıyor. Bu kadar hızlı ve kolay erişimin olduğu bir dünyada, insanların ilgisini gerçekten çeken spesifik alanlara yönelmesi çok daha anlamlı hale geliyor. Biz de aslında buradan yola çıkarak kendi iş modelimizi şekillendirdik. Dedik ki, belirli bir alana odaklanalım ve o alanda gerçek bir uzmanlık geliştirelim. Bu alan da arsa ve arazi geliştirme olsun. Bunun dışına çok fazla çıkmayalım; tüm odağımızı bu alana verelim. Böylece hem daha derin bir bilgi birikimi oluşturabilelim hem de yaptığımız işlerde sürdürülebilir bir başarı yakalayabilelim."

KRİTİK UNSUR DOĞRU LOKASYON

Yaklaşık 1,5 yıl boyunca bir arsa odaklı gayrimenkul yatırım fonu üzerine çalıştıklarını anlatan Döker, "Amacımız, bu alanda nasıl bir model oluşturabileceğimizi görmekti. Yaptığımız değerlendirmelerde, Türkiye’de kurulan GYF’lerin mevcut sistem içinde en doğru ve sürdürülebilir modelinin arsa odaklı gayrimenkul yatırım fonları olduğunu gördük. Çünkü gayrimenkulde değer artışının başlangıç noktası aslında arsa. Önce arsanın değeri artar, ardından bölgenin değeri yükselir ve gelişim bu şekilde ilerler. Bu noktada veriye daha fazla odaklandık ve son yıllardaki değer artışlarını analiz ettik. Hatta analizimizi yalnızca son birkaç yıl ile sınırlı tutmayıp son 40 yıla kadar geriye giderek inceledik. Yıllık bazda ya da dönemsel aralıklarla bakıldığında, arsa yatırımlarının getirilerinin para piyasalarının altında kalmadığını; aksine çoğu zaman para piyasalarının üzerinde bir getiri sağladığını gördük" şeklinde konuştu.

Döker, bu tür yatırımlarda en kritik unsurun ise doğru lokasyonu seçmek olduğunu ifade ederek "Doğru lokasyonu seçebilmek için de doğru veriye ulaşmak gerekiyor. Bugün kamunun veri kullanımını daha fazla açmasıyla birlikte birçok bilgiye anlık olarak ulaşabiliyoruz. Örneğin kamulaştırma verilerini haritalarla birlikte analiz ettiğinizde, gelecekte oluşabilecek ulaşım akslarını ya da bölgesel gelişmeleri öngörmek mümkün hale geliyor. Geçmişte bazı bölgelerde yaşanan değer artışlarını da bu veriler üzerinden okumak mümkün. Biz de bu yaklaşımı sistematik hale getirmek için çalıştık. İstanbul Teknik Üniversitesi ve Yıldız Teknik Üniversitesi ile, bir arsanın değerini etkileyen pozitif ve negatif 68 ana kriter belirledik. Ardından bu kriterleri analiz eden bir sistem kurarak kendi arsa değerleme endeksimizi oluşturduk. Bu sayede yatırımlarımızı çok daha veriye dayalı ve analitik bir şekilde değerlendirebiliyoruz" dedi.

1'E 5'İ YAKALAMAYI HEDEFLİYOR

Bugüne kadar yaklaşık 6 milyon metrekare arazi satışı gerçekleştirdiklerini ve toplamda 50 milyon metrekareye yakın arazi üzerinde aktif olarak çalıştıklarını söyleyen Döker, gerçekleştirdikleri proje ve işleri şöyle sıraladı: "Geçtiğimiz yıl Azimut Portföy ile kurulan IGJ Fon ilk arzda 904 milyon 785 bin TL büyüklüğe ulaşarak, sonraki süreçte 1 milyar 368 milyon TL’yi aşarak %51 oranında değer kazandı. Yıllıklandırılmış toplam getirisi %121,38 olan bu sonuç, yatırım modelimizin sürdürülebilir ve kalıcı olduğunu açıkça ortaya koydu. Bu süreçte ekspertiz değerinin yaklaşık %35 altında satın aldığımız, imarlı ve gelişim potansiyeli yüksek bazı araziler portföyümüze katıldı. Balıkesir’de yaklaşık 600 dönümlük imarsız bir alanı geliştirdik, Riva’da ise 70 bin metrekarelik bir proje üzerinde çalışıyoruz. Bazı projelerde geliştirme sürecini büyük oyuncularla birlikte ilerletiyoruz. Örneğin Emlak Konut ile devam eden bir süreçte, portföyümüze yaklaşık 500 milyon TL’ye aldığımız bir arazi için ihaleye çıkma aşamasına geldik. Bizim için burada önemli olan, ticari döngü içinde 1’e 5 seviyelerinde bir değer artışı yakalayabilmek."

GÜÇLÜ MARKALARA KİRALAYACAĞIZ

Döker sözlerini şöyle sürdürdü: "Tüm bu yatırımlar arsa odaklı gayrimenkul yatırım fonu üzerinden gerçekleştiriliyor. İlk fondaki performans ve yatırımcı memnuniyeti sayesinde ikinci fon arzımızı da gerçekleştirdik. Şubat ayında başlattığımız bu yeni fonla birlikte yine arazi geliştirme odaklı ilerliyoruz ve bu kez yaklaşık 70 milyon dolarlık bir büyüklüğe ulaşmayı hedefliyoruz. Bununla birlikte üçüncü ve dördüncü fon için de hazırlıklarımız sürüyor. Bu fonlardan biri yaklaşık 70 milyon dolar büyüklüğünde planlanan bir proje olacak. Diğer tarafta ise kira getirili bir gayrimenkul yatırım fonu kurma hazırlığımız var. Bu fonda Zincir Mağazacılar Derneği ve sektörün önemli oyuncularıyla birlikte cadde mağazacılığına yatırım yapan bir yapı oluşturmayı planlıyoruz. Doğru lokasyonlardaki mağazaları satın alıp, McDonald’s, Burger King, Migros, Watsons, Koton gibi güçlü markalara kiralamayı hedefliyoruz. Böylece yatırımcılara dolar bazında yaklaşık %8,5 kira getirisi sağlayan, aynı zamanda değer artışı potansiyeli de bulunan bir portföy oluşturmak istiyoruz."

DOLAR BAZLI DÜZENLİ GELİR

Günümüzde büyük şehirlerde bir konut satın almanın oldukça zorlaştığını ve kira yönetimini de ayrı bir sürecin gerektirdiğini dile getiren Döker, "Bizim modelimiz ise yatırımcıya dolar bazlı düzenli kira geliri sağlayan, profesyonelce yönetilen bir alternatif sunuyor. Kira getirili gayrimenkul yatırım fonu modelinde aslında iki önemli avantaj var: riskin minimize edilmesi ve yatırım değerinin zaman içinde güçlü şekilde artması. Cadde mağazacılığında lokasyon algısı çok belirleyici olduğu için, doğru noktada yer alan bir mağaza uzun vadede değerini koruyor. Bir marka o lokasyondan ayrılsa bile, aynı yerde faaliyet göstermek isteyen başka güçlü markalar mutlaka çıkıyor. Bu da yatırımın sürekliliğini sağlıyor "dedi.-

Döker yeni yatırımlarda ise özellikle İzmir çevresi ve İstanbul’un çeperindeki bazı bölgelerin radarlarında olduğunu kaydetti. Döker, "Bizim yaklaşımımız, sadece mevcut değere bakmak değil; çarpan etkisi yaratabilecek lokasyonları tespit etmek. Örneğin ulaşım aksları gibi gelecekte değer yaratacak gelişmeleri analiz ederek hareket ediyoruz" diye konuştu.