Şirketler neden gayrimenkul alıyor? Levent Yılmaz

Türkiye’deki şirketler genellikle verimsizlik ve kaynakları doğru yönetememekle suçlanır. Gereğinden fazla çalışan istihdamı, ihtiyaçtan daha büyük üretim tesisleri, vardiya sayısına değil makine sayısına bağlı büyüme stratejileri ve kurumsallaşma konusundaki dirençleri ilk akla gelen eleştiriler olarak sıralanabilir. Hatta dönem dönem kredi genişlemesi olduğunda da elde edilen finansmanın işletme sermayesi olarak kullanılmadığı bunun yerine gayrimenkul alımına yöneldiği de ilk sırada gelen suçlamalardan

Türkiye’deki şirketler genellikle verimsizlik ve kaynakları doğru yönetememekle suçlanır. Gereğinden fazla çalışan istihdamı, ihtiyaçtan daha büyük üretim tesisleri, vardiya sayısına değil makine sayısına bağlı büyüme stratejileri ve kurumsallaşma konusundaki dirençleri ilk akla gelen eleştiriler olarak sıralanabilir. Hatta dönem dönem kredi genişlemesi olduğunda da elde edilen finansmanın işletme sermayesi olarak kullanılmadığı bunun yerine gayrimenkul alımına yöneldiği de ilk sırada gelen suçlamalardan bir tanesidir. 

2016 yılındaki KGF destekli büyük kredi genişlemesinin olduğu yılda ise bazı işletmelerin eriştiği finansmanın bir kısmı ile gayrimenkul alması çok eleştirilmiş ve o dönem reel sektörü canlandıran paketin sağladığı büyük faydası yerine bu küçük eleştiriler ön plana çıkarılmıştı. 

Ben de konuya salt akademisyen olarak baktığım dönemlerde kısmen bu eleştirileri anlamlı bulsam da istisnai bazı örneklere takılmamak gerektiğini ifade ediyordum. Ancak takip eden yıllarda reel sektör tecrübem artınca ve şirketlerin saha pratiğine şahitlik edince söz konusu eleştirilere neden olan şeyin şirketlerin “gayrimenkul sevdası” değil Türkiye’deki bankacılık anlayışı olduğuna kanaat getirdim. 

 Yazılarımı sürekli takip edenlerin de bildiği üzere Ben Türkiye’deki bankacılık anlayışını “Kısa vade, yüksek faiz, orantısız teminat” olarak tanımlıyorum. Zira kullandırılan krediler oldukça yüksek faizle ve görece kısa vadeli olarak tahsis ediliyor. Ayrıca bu kredilerin tahsis süreçlerinde ise kullandırılan kredinin çok üzerinde değerleme ile teminatlar alınıyor. Bu değerlemelerin de piyasa fiyatlarının oldukça altında olduğunu düşünürsek karşımıza şu şekilde bir tablo çıkıyor: Piyasada 100 milyona satılacak bir gayrimenkul 70 milyon olarak değerlenip karşılığında 20-30 milyonluk kredi kullandırılıyor. Yani orantısız bir teminat var.

Teminat demişken gördüğünüz üzere Türkiye’de finansmana erişimin ilk koşulu teminat verebilmek. Yani şirketler ihtiyaç duydukları finansmana erişebilmek için bir şekilde gayrimenkul sahibi olmak ve bunları teminat olarak vermek zorunda. Durum bu şekilde olunca şirketler de ellerine geçen her fırsatta gayrimenkul satın almak istiyorlar. Dolayısıyla şirketlerin “gayrimenkul sevdası!” bankacılık sektörünün işleyişinden kaynaklanıyor. 

Kamuoyunda iş insanlarından sık sık duyduğunuz “borcumun iki katı mal varlığım var ama nakde sıkıştım” cümlesinin kaynağı da bankacılık sektörünün bu işleyişinden kaynaklanıyor. Elbette bankaların risklerini minimize etmesi açısından teminat almasına bir itirazım yok ancak bunun orantısız seviyelerde gerçekleşmesinin neden olduğu sonuçları da göz ardı etmemek gerekiyor. 

 Özetle sık sık ifade edilen ancak içini doldurmak konusunda zorlandığımız yapısal reformlar tarafında bankacılık alanında da atılmasın gereken adımlar olduğu aşikar. Türkiye’de bankacılık sektörü zaten çok güçlü. Bunu son dönemdeki banka karlarından görüyoruz. Buna kamu bankaları da dahil. Bu bakımdan 2000 Kasım, 2001 Şubat krizlerinin ardından oldukça sert bir şekilde oluşturulan bankacılık regülasyonlarının belirli alanlarda gözden geçirilmesi ve sektörün diğer sektörlerin dinamiklerini zorlayan uygulamalarının yumuşatılması gerekiyor.