Parayı konuta yatıranlar zararda

Türkiye’de konut piyasasına ilişkin veriler, son üç yılda fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığını ve reel bazda gerileme yaşandığını ortaya koydu. Konut fiyatlarının 2023 yılında ulaştığı yüksek seviyelerin ardından artış hızının yavaşladığı, bu süreçte yatırım amaçlı konut alımlarının reel getiri sağlamadığı belirlendi.

Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), konut fiyatlarındaki değişimi ortaya koyarken, enflasyondan arındırılmış veriler reel düşüşün sürdüğünü gösterdi. 2026 yılı şubat ayında KFE aylık bazda nominal yüzde 1,79 artarken, yılın ilk iki ayında artış yüzde 5,46, yıllık bazda ise yüzde 26,36 olarak kaydedildi. Aynı dönemde Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre enflasyon aylık yüzde 2,96, iki aylık dönemde yüzde 7,95 ve yıllık bazda yüzde 31,53 olarak gerçekleşti.

Naki Bakır'ın yazısına göre bu veriler ışığında konut fiyatları reel olarak aylık yüzde 1,14, yılın ilk iki ayında yüzde 2,31 ve yıllık bazda yüzde 3,93 geriledi.

SON ÜÇ YILDA REEL DÜŞÜŞ

Şubat 2023 ile Şubat 2026 arasındaki dönemde kümülatif enflasyon yüzde 205,57 olurken, konut fiyatlarındaki nominal artış yüzde 174,89’da kaldı. Aynı dönemde konut fiyat endeksi reel olarak yüzde 10,04 düşüş gösterdi.

2023 yılı öncesinde düşük faiz ortamı ve döviz kurundaki sınırlı hareket, konuta olan talebi artırdı. Şubat 2022 ile Şubat 2023 arasındaki bir yıllık dönemde konut fiyatları nominal yüzde 142,72, reel olarak ise yüzde 56,41 artış kaydetti. Bu süreçte piyasada hızlı fiyat yükselişleri yaşandı.

Haziran 2023 sonrasında uygulanan para politikası değişiklikleri ve faiz artışları, konut piyasasındaki eğilimi etkiledi. 2023-2024 döneminde enflasyon ile konut fiyatları arasındaki fark daraldı ve reel düşüş başladı. 2024-2025 döneminde ise konut fiyatları, yüzde 39,05’lik enflasyona karşılık nominal yüzde 31,32 artarak reel bazda yüzde 5,56 geriledi.

ÜÇ BÜYÜK ŞEHİRDE DE GERİLEME

Türkiye’nin en büyük üç ili olan İstanbul, Ankara ve İzmir’de de konut fiyatlarının artış hızının enflasyonun altında kaldığı görüldü. Şubat ayında aylık bazda fiyatlar İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 1,7 ve İzmir’de yüzde 1,4 arttı.

Yıllık bazda ise konut fiyatları İstanbul’da yüzde 28, Ankara’da yüzde 29,7 ve İzmir’de yüzde 25,8 artış gösterdi. Aynı dönemde reel bazda fiyatlar İstanbul’da yüzde 2,7, Ankara’da yüzde 1,4 ve İzmir’de yüzde 4,4 geriledi.

Bölgesel veriler incelendiğinde, yıllık bazda en yüksek artış yüzde 31 ile Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas ve Yozgat bölgesinde kaydedildi. En düşük artış ise yüzde 19,7 ile Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye bölgesinde gerçekleşti.

KİRALARDA ARTIŞ SÜRÜYOR

Yeni kiraya verilen konutlara ilişkin veriler, kira artışlarının yıllık bazda enflasyonun üzerinde seyrettiğini gösterdi. Yeni Kiracı Kira Endeksi şubat ayında aylık yüzde 1,6 artarken, yıllık bazda nominal yüzde 34,2 ve reel olarak yüzde 2 artış kaydetti.

Şehir bazında aylık kira artışları İstanbul’da yüzde 2,4, Ankara’da yüzde 1,8 ve İzmir’de yüzde 0,7 olarak ölçüldü. Yıllık bazda ise kiralar İstanbul’da yüzde 41, Ankara’da yüzde 36,1 ve İzmir’de yüzde 34,1 arttı.

BEŞ YILLIK DÖNEMDE ARTIŞ DEVAM EDİYOR

Son üç yıldaki reel düşüşe rağmen daha uzun vadeli veriler konut fiyatlarının yüksek seviyesini koruduğunu ortaya koydu. Şubat 2021 ile Şubat 2026 arasındaki beş yıllık dönemde kümülatif enflasyon yüzde 632,32 olurken, konut fiyatları yüzde 1.169,2 arttı.

Aynı dönemde konut fiyatlarının reel olarak yaklaşık yüzde 73,3 oranında artış gösterdiği hesaplandı.