Ortak tapuda Yargıtay dan emsal karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, miras veya satın alma yoluyla elde edilen, birden fazla sahibi bulunan tek tapulu taşınmazların satışına ilişkin uyuşmazlığı inceledi. Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü kişilere satması durumunda diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkı bulunuyor. Yasal düzenlemelerde bu durum, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlaması şeklinde ifade ediliyor. Pay sahiplerinden biri satış gerçekleştirdiğinde, diğer paydaşlar dava açarak söz konusu payın kendilerine satılmasını talep edebiliyor.

İncelemeye konu olan olayda, ortak tapulu bir tarlada paydaşlardan biri hissesini sattı. Satış işleminin ardından diğer pay sahibi, ön alım hakkını kullanmak amacıyla dava açtı. Davalı taraf ise savunmasında tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani her paydaşın kullanacağı alanın sınırlarının belli olduğunu ileri sürdü. Yerel mahkeme bu gerekçeyle davayı reddetti. Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma istemi üzerine dosya Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından ele alındı.

Dosya içeriğinde yer alan bilirkişi raporunda, tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu, paydaşlar arasında sınırları belirleyen herhangi bir hat bulunmadığı tespit edildi. Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin bilirkişi tespitlerini göz ardı ettiğini saptadı. Kararda, paydaşların taşınmazı kendi aralarında bölüştüğü ve her birinin belirli bir kısmı kullandığı durumlarda, bir paydaşın kendi kullanımındaki yeri satması halinde diğerlerinin buna sessiz kalıp satıştan sonra hak iddia etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu belirtildi.

Yargıtay, somut olayda taşınmaz üzerinde fiili bir taksimat bulunmadığı olgusunun dikkate alınması gerektiğini vurguladı. Kararda şu ifadelere yer verildi:

"Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz."

Mahkeme, taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı gerçeği üzerinden ön alım hakkı şartlarının yeniden incelenmesi gerektiğine işaret ederek yerel mahkeme kararını bozdu.