Ortak tapuda satış yapanlar dikkat! Yargıtay dan kritik karar çıktı

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanımına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararda, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrasında ön alım davası açılabileceği belirtildi; ancak satış anında itiraz etmeyen paydaşın sonradan bu hakkı ileri sürmesinin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği vurgulandı.

Karar, özellikle miras yoluyla ya da ortak satın alma sonucu birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda yaşanabilecek uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.

Kamuoyunda "şufa hakkı" olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor. Yargıtay kararında, bu hakkın kanundan doğan ve mülkiyet hakkına getirilen özel hukuk niteliğinde bir sınırlama olduğu hatırlatıldı.

Buna göre, bir paydaşın hissesini dışarıdan bir alıcıya devretmesi durumunda diğer hissedarlar, yasal koşullar oluştuğunda dava yoluyla söz konusu payı öncelikli olarak satın alabiliyor.

Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı. Diğer paydaş ise satışın ardından ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtı. Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ve herkesin kendi bölümünü belirli sınırlar içinde kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı kabul ederek davayı reddetti.

Ancak dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay'ın önüne geldi. Dosyaya sunulan bilirkişi raporunda, tarlanın boş olduğu, üzerinde ekim yapılmadığı ve paydaşlar arasında sınır çizgileriyle ayrılmış fiili bir kullanım bulunmadığı tespit edildi.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda ön alım hakkının kural olarak kullanılabileceğini belirtti. Ancak kararında önemli bir ölçüt de ortaya koydu.

Daire, taşınmazın paydaşlar arasında özel olarak bölünüp herkesin kendi kısmını kullandığı bir durumda, payını satan hissedarın işlemi sırasında itiraz etmeyen paydaşın daha sonra ön alım hakkını ileri sürmesinin Türk Medeni Kanunu'ndaki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını ifade etti.

Somut olayda fiili taksim bulunmadığı sonucuna varan Yargıtay, ön alım hakkının ve diğer koşulların yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozdu.