Kira piyasasının yeni pusulası: Yeni Kiracı Kira Endeksi

TCMB'nin Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğünde Başuzman Özgül Atılgan Ayanoğlu, Uzman Ezgi Deryol, Müdür Erdi Kızılkaya ve Kıdemli Uzman Duygu Konukçu Çelik tarafından hazırlanan "Kiralar İçin Yeni Bir Gösterge: Yeni Kiracı Kira Endeksi" başlıklı analiz, bankanın blog sayfası Merkezin Güncesi'nde yayımlandı.

Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK), Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) bir alt kalemi olarak "Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira Endeksi"ni hesaplayarak kamuoyu ile paylaştığı belirtilen analizde, ancak bu endeksin TÜFE metodolojisi gereği 'aynı konutun' kira fiyatını takip ettiği ve konutlarda kiracı değişiminin sık yaşanmaması nedeniyle yeni kiralardaki fiyat değişimlerini gecikmeli olarak yansıttığı bildirildi.

Diğer bir ifadeyle, kiralık konutlardaki fiyat değişimlerinin mevcut kiracılara geç yansıdığı için TÜİK Gerçek Kira Endeksi'nin de kiralık konut piyasasındaki güncel fiyat gelişmelerini gecikmeli takip ettiği vurgulanan analizde, şu ifadelere yer verildi:

"Türkiye’de, konut kira değerlerindeki güncel değişimi doğrudan yansıtan resmi bir istatistik bulunmuyor. Bu kapsamda TCMB, Konut Fiyat Endeksi (KFE) hesaplaması için bankalardan alınan değerleme raporlarında yer alan kira değerlemelerini kullanarak YKKE isimli, aylık frekansta yayımlanan bir endeks oluşturdu. Kiralık konut piyasasındaki güncel kira gelişmelerini yansıtan YKKE ve il bazında değerlemesi yapılan konutların birim kiraları, 17 Şubat 2026 tarihinde yayımlanmaya başladı."

Endeks için veri kaynağı olarak, KFE çalışmaları kapsamında temin edilen kira değerleri kullanılıyor

Analizde, endeks için veri kaynağı olarak, KFE çalışmaları kapsamında temin edilen kira değerlerinin kullanıldığı bildirildi.

Bu değerlerin değerleme uzmanları tarafından belirlendiği ve konutun ilgili dönemde hangi bedelle kiraya verilebileceğini gösterdiği aktarılan analizde, şu bilgilere yer verildi:

"Endeksin hesaplanmasında, kalite etkisini ayrıştırmak amacıyla hedonik regresyon yöntemi kullanılıyor. Regresyonlar, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırmasına (İBBS) göre 13 düzey-2 bölgesi ve 6 düzey-1 bölgesi olmak üzere toplam 19 tabakada çalıştırılıyor. Tabaka bazında elde edilen endeksler bir önceki yılın hanehalkı sayıları ve ortalama konut değerleri ile ağırlıklandırılarak Türkiye geneli için YKKE elde ediliyor."

Analizde, endeksteki yıllık artışların 2021 yılının son çeyreğinden itibaren hızlandığı ve 2022 yılının ikinci yarısında zirve seviyelere ulaştığının görüldüğü belirtildi. Takip eden dönemde ise başta İstanbul olmak üzere üç büyük ilde de konut kiralarındaki artış hızının yavaşladığının izlendiği kaydedilen analizde, 2023 yılının ikinci çeyreğinde, Ankara’nın diğer iki büyük ilden kayda değer ölçüde ayrışmaya başladığı ve bu ayrışmanın aynı yılın üçüncü çeyreğinde daha da belirginleştiğinin gözlendiği aktarıldı.

Analizde, "2023 yılı şubat ayında yaşanan deprem felaketinin ardından bölgenin yoğun göç almasının, söz konusu ayrışmada önemli bir etken olduğunu değerlendiriyoruz. Para politikasında uygulanan sıkılaşmanın etkisiyle yıllık artış oranlarının 2023 yılının son çeyreğinden itibaren düşme eğilimine girdiği, Türkiye geneli ve üç büyük ilde YKKE yıllık artışlarının Ocak 2026 itibarıyla yüzde 40'ın altına gerilediği görülüyor." ifadelerine yer verildi.

YKKE, diğer ülke örneklerinde olduğu gibi TÜFE’nin alt kalemi olan kira serisinden ayrışıyor

YKKE'nin yeni kiracıların maruz kalacağı kira bedelleri üzerinden hesaplandığı için kiralardaki artış veya azalış yönlü değişimlerin TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne kıyasla daha erken yansıttığı belirtilen analize, dolayısıyla tanımı gereği YKKE'nin diğer ülke örneklerinde olduğu gibi TÜFE’nin alt kalemi olan kira serisinden ayrıştığı ifade edildi.

Analizde, özellikle 2021 yılı sonunda YKKE’de yaşanan hızlı artışın TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne yansımasının oldukça uzun zaman aldığının görüldüğü bildirildi.

Yansımanın gecikmesinde, pandemi dönemindeki kısıtlamaların mevcut kiracıların taşınma sıklığını azaltmasının ve sonraki dönemde mevcut kiracılar için kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanmasının etkili olduğunun değerlendirildiği vurgulanan analizde, şunlar kaydedildi:

"2023 yılı sonundan itibaren ise YKKE artış hızı belirgin olarak gerilemeye başlıyor. YKKE’de görülen bu yavaşlama eğiliminin, 2024 yılı ikinci çeyreğinden itibaren TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne de yansımaya başladığını ancak Gerçek Kira Endeksi’nin halen YKKE’nin belirgin olarak üzerinde olduğunu görüyoruz. Ocak 2026 itibarıyla YKKE yıllık artış oranı yüzde 34,2’ye gerilemişken TÜİK Gerçek Kira Endeksi yüzde 56,6 seviyesinde. Bu durum önümüzdeki dönemde, TÜFE’nin bir alt kalemi olan Gerçek Kira Endeksi artış hızındaki düşüşün devam edeceğine işaret ediyor. TCMB, YKKE ile birlikte, Türkiye geneli ve yeterli sayıda verisi bulunan iller için değerlemesi yapılan konutların birim kiralarını da çeyreklik frekansta yayımlamaya başladı."

Sonuçlara göre, 2025 yılının son çeyreğinde, 100 metrekare bir konutun ortanca kira değerinin yaklaşık olarak Türkiye geneli için 22 bin lira, İstanbul için 37 bin lira, Ankara için 21 bin lira ve İzmir için 25 bin lira olarak hesaplandığı bildirilen analizde, şu değerlendirmelerde bulunuldu:

"Sonuç olarak, TCMB tarafından yayımlanmaya başlanan YKKE, yalnızca konut kira piyasasının dinamiklerini izlemek açısından değil, aynı zamanda kira kaleminin enflasyon görünümüne dair öncü sinyaller üretmesi bakımından da önemli bir gösterge niteliği taşıyor. Ortaya konulan gecikme bulgusu, resmi kira enflasyonu ile güncel (rayiç) kira gelişmeleri arasındaki farkın altını çiziyor. Bu çerçevede, güncel kiralardaki artış oranlarının resmî endekse kıyasla daha düşük seviyelere gerilemiş olması, önümüzdeki dönemde tüketici enflasyonu içinde önemli bir ağırlığa sahip olan kira kaleminde aşağı yönlü hareketin devam edeceğini ima ediyor. Bu durum, TCMB’nin yılın ilk Enflasyon Raporu kapsamında ilgili kutu çalışmasında gösterdiği yıl sonu kira enflasyonunun yüzde 30-36 aralığında olacağı öngörüsüyle uyumlu."

YKKE ile TÜİK Gerçek Kira Endeksi'nin birbirini tamamlayıcı iki endeks olarak ele alınması gerekiyor

Analizde, bu nedenlerle, YKKE ile TÜİK Gerçek Kira Endeksi arasındaki metodolojik farklılıklar dikkate alındığında, bu iki göstergenin birbirinin ikamesi olarak değil, enflasyonun hem mevcut düzeyini hem de olası yönünü birlikte değerlendirmeye imkan tanıyan birbirini tamamlayıcı iki endeks olarak ele alınmasının gerektiği belirtilerek, "Ayrıca, yayımlanmaya başlanan birim kiralar ile konut kiralarının seviyesine ilişkin daha somut veriler sunuluyor ve konut kiralarındaki bölgesel farklılıkların daha iyi analiz edilmesine olanak sağlanıyor." denildi.