Her senede imza atılmaz, ayrıntılara dikkat etmelisiniz... Kiralık evde senetli dönem

KİRALIK ev arıyorsunuz, istediğiniz fiyata evi de buldunuz, ama hemen sevinmeyin. Depozito, peşin kira, emlakçı komisyonu gibi talepler çok eskilerde kaldı. Artık ev sahiplerinin aradığı şartlar bunun çok ötesinde, uzunca bir liste...

Son yıllarda artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları öyle bir hâl aldı ki, kira gelirini garanti altına almak isteyen ev sahipleri işi baştan sıkı tutuyor. Bu açıdan haklı oldukları noktalar da var. Ama kiralama için istenen şartlar artık ‘Bu kadarı da fazla’ isyanına neden oluyor. Kefil, findeks raporu, sabıka kaydı ve hatta banka hesap özeti isteyenler var. Kiracının kolay çıkarılmasını sağlayan ‘tahliye taahhüdü’ ise sözleşmelerin olmazsa olmazı oldu.

Tüm bunların yanında geçmişte nadiren görülen senet talebi de son dönemde ciddi oranda yaygınlaştı, ilan sitelerinde yüzlerce örneklerini görmek mümkün hale geldi. Kimileri evdeki eşyalar için teminat olarak, kimi kira alamama riskine karşı ‘senet şart’ diyor. Peki ev sahibi hangi durumda senet ister, kiracının imza atmadan nelere dikkat etmesi gerekir?

Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sözleşmelerindeki senet talebini değerlendirdi ve kritik uyarılarda bulundu:

TALEP EDEBİLİR AMA... 

Ev sahiplerinin senet talebinde hukuka aykırılık yok. Kira sözleşmesinde açık bir şekilde kira borcuna karşılık senet talep edilebilir ve kiracı da bu senetleri düzenleyebilir. Örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, kiraya veren 12 adet senedin düzenlenerek kendisine verilmesini talep edebilir. Ancak bu senetlerin tamamının düzenleme tarihi ve yeri, vadeleri, miktarları tek tek kira sözleşmesi içeriğinde yer almalı. 

Kiracılar, kira sözleşmesi içeriğine konulmayan, yazılmayan hiçbir senedi imzalamamalı. Eğer kiracı, kira sözleşmesi içeriğinde yer almadığı halde senetler düzenleyip kiraya verene vermişse büyük bir risk doğar. Bu durumda kiraya veren ve ciro edilmiş ise senetleri ellerinde bulunduran 3. kişiler bu senetler nedeniyle hem kira borcu için hem de senetler için ayrı ayrı alacak talebinde bulunabilir. 

Kiracı eğer kira sözleşmesi içeriğinde hem kira bedeli hem de depozito bedeli olarak senet düzenlendiğini kabul etmişse, bu senedin ciro kabiliyeti olduğunu da kabul etmiş sayılır. Çünkü kıymetli evraklar ciro edilebilir evraklardır. Ciro edilebilir bir senet lehtarı da kiracıdan bu senet bedelinin kendisine vadesinde ödenmesini isteyebilir. Burada kiracı ile kiraya veren bu senetlerin teminat senedi olduğunu, ciro ve devir edilemeyeceği, temlik edilemeyeceğini kararlaştırmışlarsa, senetler üzerine de bu hususu açıkça belirtmişlerse artık kiraya veren bu senetleri ciro edemez ve hiçbir şekilde bu senetler kambiyo senedi takibi yoluyla tahsile tabi olamaz. 

Kiraya veren kiracısından depozito olarak kıymetli evrak yani senet talep edebilir ancak burada talep edilebilecek olan kıymetli evrak bedeli tıpkı nakit ödemelerde olduğu gibi ‘3 aylık kira bedelini’ aşamaz. Yani ilanlardaki gibi 5-10 kira bedeli kadar depozito adı altında senet alınamaz.

EŞYA İÇİN İSTENEMEZ  

Kira bedeli ve depozito bedeli dışında kiracıdan senet talep edilemez. Demirbaşlar için, evdeki eşyaların teminatı olarak veya herhangi bir başka ad altında kiracıdan senet istenemez. Bu, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ‘kiracı aleyhine düzenleme yasağı’ kapsamına girecektir ve geçersizdir.  

Kiracı eğer kira sözleşmesi içeriğinde yer almayan bir senet düzenlendiğini fark etmişse senedin iptal edilmesini veya kira sözleşmesi içeriğinde ek protokol düzenlenmesini talep etmeli. Kiraya veren kabul etmezse, kiracı borçlu olmadığının tespiti davası açarak bu senetlerden sorumlu olmadığını ispat etmeli. 

Yine burada unutulmaması gereken önemli bir husus şu: kira bedelleri için senet düzenlenmişse artık kiraya veren kira alacağına ilişkin bir ödememe halinde ‘ticari senetlerin tahsiline ilişkin hükümlere’ göre alacağını talep etmek zorunda kalır.

VERGİ KAÇIRMANIN YENİ YOLU OLDU

“EV sahipleri kiramı zamanında alamam endişesi ile tüm şartları zorluyor” diyen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan, “Mal sahibi çift koruma gibi görüp senet istiyor. Ancak bu talep birçok riski de beraberinde getiriyor. Kötü niyetli kullanımda karşınıza bir alacaklı çıkabilir ya da evden erken çıkarsanız senetler geri alınamayabilir. Ev sahibi sözleşme ile zaten haklarını korumaya alıyor, bu nedenle senet talebini çok anlamlı bulmuyorum” dedi. 

Farklı amaçlarla da senet kullanıldığını söyleyen Akdoğan, şu bilgileri paylaştı: “Kimi ev sahipleri kira sözleşmesini düşük rakam üzerinden yapıyor. Ayrıca bir senet düzenliyor. Mesela yıllık kiralı bedeli 600 bin TL, yani aylık 50 bin. Kira sözleşmesine 240 bin TL yazıyor, kalanı için ayrıca senet istiyor. Bu yolla vergiden kaçıyor. Ancak Maliye’nin son dönemde denetimleri çok sıkı. Bu yolu seçen mal sahibi de kiracı da ceza riskiyle karşı karşıya.”

İŞTE O İLANLAR  

1 yıllık kira bedeli kadar senet alıyoruz. (Kira bedellerinin ödenmemesi ve iletişimin kopup avukatın devreye girdiği bir süreç oluşursa senetler avukata veriliyor.)

Depozito yerine 1 yıllık kira kadar senet alınır.  

Kira 25 bin TL, eşyalara teminat olarak 250 bin TL senet talep ediliyor.  

Bir kira bedeli peşin, bir kira bedeli depozito, eşyalar için 100 bin TL senet, memur kefil ve tahliye taahhütnamesi talep edilmektedir. 

1 yıllık sözleşmeler yapılmaktadır, her ay için ayrı senet düzenlenip ödeme yapıldıkça senetler iade edilmektedir. 

3 kira bedeli depozito, 1 yıllık kira bedeli senet. Çıkışta demirbaşların tam ve sağlamlık duruma göre iade edilecektir. 

Bir kira bedeli peşin, depozito olarak 1.5 kira bedeli alınacak olup 12 aylık kira sözleşmesi süresince geçerli her aya ait kira bedelince senet ile tahliye taahhütnamesi alınacaktır. 

Depozito 18 aylık kira bedeli kadar senet olarak alınacaktır, nakden alınmayacaktır.