Evi olmayana kredi musluğu açılacak

TÜRKİYE’de konut satışında 2025 yılında yaklaşık 1.7 milyon adetle tarihi rekor kırıldı. Ancak toplam satış içinde banka kredili alım yapanların payı sadece yüzde 14 oldu. Bunda yüksek faiz kadar kredi kısıtlamaları ve bankaların kredi verme noktasındaki iştahsızlığı da önemli rol oynadı. Kamu, yaşanan bu sorunu çözmek ve gerileyen ev sahipliği oranını yükseltmek için kredi iyileştirmelerini gündemine aldı. Geçtiğimiz günlerde Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında gerçekleşen Finansal İstikrar Komitesi toplantısında, ilk kez konut alacaklar için konut kredilerindeki sınırlamaların ele alındığı açıklandı. Peki bu sınırlama ve alıcı için yarattığı zorluk ne? Gelin bakalım...

İKİNCİ EL DEZAVANTAJLI  

İlk kez ev alacaklar, sıfır konut alacaksa evin değerine ve enerji sınıfına göre değişmekle birlikte yüzde 90’a kadar kredi kullanabiliyor. Ancak rakam yükselip enerji sınıfı gerileyince oran yüzde 50’ye kadar geriliyor. 

Asıl sorun ise konut satışının yüzde 70’inin yapıldığı ikinci el piyasada yaşanıyor. Evi olmayan vatandaş ikinci elde sadece 1 milyon TL ve altındaki ev için, evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi kullanabiliyor. Ancak bugün değil büyükşehirlerde, Anadolu’da da bu rakama ev bulmak çok güç.

İkinci elde evin değeri 1-2 milyon TL ise enerji sınıfına göre yüzde 60-70’i, 2-5 milyon TL ise yüzde 50-60’ı, 5-10 milyon TL ise 2.5-3 milyon TL kredi veriliyor.

YARISI KADAR BİRİKİM GEREK

TCMB verilerine göre İstanbul’da 100 metrekare evin ortalama fiyatı 7.4 milyon TL’yi aştı. Vatandaş bu fiyatla ikinci el bir ev almak istediğinde, onay çıksa dahi bankadan alabileceği en yüksek kredi miktarı 3 milyon TL. Bu da birikimi olmayanlar için banka yoluyla alımı imkansız hale getiriyor.

Ülke genelinde ise ortalama fiyat 4.5 milyon TL’yi geçti. Evi almayan vatandaş bu fiyata ikinci el baktığında da yine evin değerinin yüzde 90’ı için kredi çekemiyor. Oran yüzde 50-60 arasında değişiyor. Yani evin değerinin yarısı kadar birikimi olması gerekiyor.

Yapılacak düzenleme ile bankaların kullandırdığı krediler üzerinden belirlenen risk ağırlığının, ilk evini alanlar için düşürülmesi bekleniyor. Böylece bankalar, kredi miktarı ve tahsisi konusunda daha rahat davranabilecek.

ORTALAMA FİYATTA TAKSİT 100 BİN LİRAYI AŞIYOR

ÜLKE genelindeki ortalama fiyat üzerinden hesaplama yaparsak; 4.5 milyon TL değerinde yeni konut alan biri yüzde 90’ına karşılık gelen 4 milyon 50 bin TL kredi talebinde bulunabilir. Kamu bankasındaki en düşük faiz olan yüzde 2.49 ile 120 ay vade yapıldığında aylık taksitleri 106 bin 406 TL oluyor. Toplam geri ödeme ise yaklaşık 12 milyon 768 bin TL. Bu tablo, mevcut şartlarda dar ve orta gelirli değil, ancak orta üstü ve üst gelirlinin kredili alım yapabileceğini gösteriyor. Bu nedenle oranların yanında, ilk evini alacaklara uygun faiz kampanyası da önemli bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkıyor.

YATIRIMCIYA KREDİ SINIRLI

BDDK iki yıl önce yatırım amaçlı konut alımına kredi musluklarını kapattı. Geçmişte evi olan biri yeni bir ev daha almak istediğinde, evin değerinin yüzde 90’ı kadar kredi çekebilirken bu oran yüzde 22.5’e düşürüldü. Hâlâ devam eden uygulamada kredi oranı evin değerine ve enerji sınıfına göre değişiyor. En çok yüzde 22.5 olan kredi kullanım oranı yüzde 12.5’e kadar geriliyor.

Sektör temsilcileri, bu konuda bakanlıklarla görüşmeler yaptıklarını ve kısıtlamanın kalkmasını beklediklerini açıklamıştı. Ancak Finansal İstikrar Komitesi toplantısında ‘ilk evini alacaklar’ vurgusu yapılması dikkat çekti.