Ev sahipleri için en kârlı dönem! Amortisman süresi dip seviyede

Konut piyasasında yatırımın geri dönüş süresini gösteren amortisman süresi, son iki yılda belirgin şekilde kısaldı.

TCMB'nin Konut Birim Fiyatları ve Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları üzerinden amortisman (yatırımın geri dönüşü) sürelerini hesapladık.

Türkiye genelinde amortisman süresi 2022'nin ikinci çeyreğinde 25,8 yılla serinin en yüksek seviyesine ulaştı. Ardından kira fiyatlarındaki yükselişin konut fiyatlarından daha hızlı gerçekleşmesiyle süre kademeli olarak geriledi.

YIL (TR) AMORTİSMAN (yıllık) 2018-1Ç 21,3 İlk veri 2022-2Ç 25,8 En yüksek 2026-1Ç 16,6 En düşük 2026-2Ç 16,7 Son veri

2026 yılının ikinci çeyreği itibarıyla Türkiye genelinde amortisman süresi 16,7 yıl olarak hesaplandı. Böylece yatırımın kira geliriyle kendini geri ödeme süresi, yaklaşık dört yıl öncesine göre 9 yıldan fazla kısalmış oldu.

İstanbul'da da benzer bir seyir izlendi. Kentte amortisman süresi 2022'nin ikinci çeyreğinde 24,9 yılla zirve yaptı. Sonrasında düzenli gerileyen süre, 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,4 yıla indi. Böylece İstanbul'da konut yatırımlarının geri dönüş süresi yaklaşık 8,5 yıl azaldı.

YIL (İST) AMORTİSMAN (yıllık) 2018-1Ç 22,2 İlk veri 2022-2Ç 24,9 En yüksek 2026-1Ç 16,3 En düşük 2026-2Ç 16,4 Son veri

İzmir'de amortisman süresi 2022'nin ikinci çeyreğinde 26,2 yılla serinin en yüksek seviyesine çıktı. Sonraki dönemde hızlı düşüş gösteren süre, 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,5 yıl olarak gerçekleşti.

YIL (İZM) AMORTİSMAN (yıllık) 2018-1Ç 20,7 İlk veri 2022-2Ç 26,2 En yüksek 2026-1Ç 16,4 En düşük 2026-2Ç 16,5 Son veri

Ankara ise dört büyük veri seti içinde en yüksek amortisman süresini gördü. Başkentte yatırımın geri dönüş süresi 2022'nin ikinci çeyreğinde 26,4 yıla kadar yükseldi. Ancak kira artışlarının etkisiyle bu süre de önemli ölçüde gerileyerek 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,5 yıla indi.

YIL (ANK) AMORTİSMAN (yıllık) 2018-1Ç 21,2 İlk veri 2022-2Ç 26,4 En yüksek 2025-3Ç 16,3 En düşük 2026-2Ç 16,5 Son veri

Amortisman süresinin kısalması, kira gelirlerinin konut fiyatlarına kıyasla daha hızlı arttığını gösteriyor. Bu durum, yatırımın kira geliriyle geri kazanılma süresini azaltırken, kira çarpanının ev sahipleri lehine döndüğüne işaret ediyor.

Ortalama metrekare satış fiyatı ile ortalama metrekare kira fiyatları üzerinden yapılan hesaplamaya göre, en kısa amortisman süresi 14,4 yıl ile Batman'da görülürken, en uzun süre ise 20 yıl ile Isparta ve Muş'ta kaydedildi.

ŞEHİR FİYAT (m2) KİRA (m2) AMORTİSMAN (yıl) BATMAN 27332 158 14,4 ŞANLIURFA 25070,1 141,12 14,8 KİLİS 24174,5 133,33 15,1 KARABÜK 35334,5 189,09 15,6 TEKİRDAĞ 42041 223,87 15,6 DÜZCE 32193,5 171 15,7 KOCAELİ 44106 233,29 15,8 ARTVİN 31724 167,79 15,8 BİLECİK 34538 182,65 15,8 MALATYA 24667 130,43 15,8

Verilere göre, yatırımcının kira geliriyle konut maliyetini en hızlı geri kazanabildiği il Batman oldu. Batman'ı 14,8 yıl ile Şanlıurfa ve 15,1 yıl ile Kilis izledi. Karabük, Tekirdağ, Düzce, Kocaeli, Artvin, Bilecik ve Malatya da amortisman süresinin en kısa olduğu ilk 10 il arasında yer aldı.

Öte yandan amortisman süresinin en uzun olduğu il 20 yıl ile Isparta ve Muş oldu. 19,5 yıl ile Muğla, 19,4 yıl ile Burdur ve 19,3 yıl ile Aksaray takip etti. Trabzon, Karaman, Nevşehir, Antalya ve Yozgat da yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu ilk 10 il arasında sıralandı.

ŞEHİR FİYAT (m2) KİRA (m2) AMORTİSMAN (yıl) ISPARTA 40074 166,67 20,0 MUŞ 27632,5 115,38 20,0 MUĞLA 82419,7 351,86 19,5 BURDUR 35833 153,93 19,4 AKSARAY 34066 147,32 19,3 TRABZON 36899 165 18,6 KARAMAN 34667 157 18,4 NEVŞEHİR 37056 168 18,4 ANTALYA 57750,5 263,46 18,3 YOZGAT 26664,5 122,5 18,1

Amortisman süresinin kısa olması, kira gelirinin konut değerine göre daha yüksek olduğunu ve yatırımın daha kısa sürede kendini finanse edebildiğini gösteriyor. Sürenin uzaması ise konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyede seyrettiğine işaret ediyor.