İşte konutun amortisman tablosu

GEÇEN yıl 1 milyon 760 bin konut satışı ile tüm zamanların rekoru kırıldı. Bu yılın ilk ayında bir miktar gerileme olsa da, şubatta satışlar yeniden yükselişe geçti. Kiracı olmanın getirdiği zorluk nedeniyle şartlarını alım yönünde zorlayanların yanında yatırım amaçlı alımlar da rekorda belirleyici oldu. 2025 yılındaki veriler, alternatif yatırım araçlarından sağlanan getirilerin gayrimenkulde değerlendirildiğini ortaya koydu.

Fiyatların gerilemesiyle oluşan fırsatın yanında, amortisman süresindeki alıcı lehine düşüş de satışları tetikledi. Konut fiyatları reelde gerilerken, kira artışının devam etmesi amortisman süresinin kısalmasında etkili oldu. Peki konutta yatırımın geri dönüş süresi hangi seviyeye geldi, hangi iller listede üst sıraya çıktı? Endeksa & Emlakjet tarafından yapılan araştırma konutun amortisman tablosunu ortaya koydu. İşte sonuçlar…

ÜLKE ORTALAMASI 14 YIL OLDU

Araştırmaya göre; Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 980 bin TL seviyesinde bulunuyor. Buna karşılık ortalama metrekare kira değeri 239 TL, ortalama kira ise 26 bin 530 TL civarında gerçekleşiyor. Bu kira seviyeleri, konut yatırımının geri dönüş süresinin yaklaşık 14 yıl olmasını sağlıyor.

Geçtiğimiz 5 yıla bakınca, 2021’de

13-16 yıl arasında seyreden sürenin 2022 sonunda 18 yıla kadar çıktığı görülüyor. 2023’te aylara göre değişmekle birlikte ağırlıkla 14-15 yıl olarak hesaplanan süre, 2024 ve 2025’te 13 yıla kadar geriliyor. 2026’nın ilk iki ayında da 14 yıl olarak hesaplanıyor.

EN DÜŞÜK ANKARA EN YÜKSEK ELAZIĞ

Araştırmada en çok konut satılan 29 il incelendi. Bunların 20’sinde amortisman süresi kısalıyor, 6’sında uzuyor, 3 ilde ise aynı seviyede kalıyor.

En çok konut satılan şehirlere bakıldığında en cazip süre Ankara’da. Başkentte yatırımın geri dönüş süresi ülke ortalamasının da altına inerek 12 yıl olarak hesaplanıyor. Ankara’da ortalama metrekare satış fiyatı 36 bin 475 TL, ortalama konut fiyatı 4 milyon 741 bin 750 TL. Metrekare kira değeri yaklaşık 247 TL ve ortalama kira bedeli 29 bin 381 TL.

Süresinin en cazip olduğu illerde Ankara’yı, 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor. İstanbul, Adana, Sakarya, Van, Bursa, Yalova ve Eskişehir’de geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seyrediyor.

Araştırmaya göre yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il 20 yıl ile Elazığ. Yine Muğla 19 yıl, Aydın 18 yıl, Kayseri ve Balıkesir 17 yıl ile ülke ortalamasının üzerine çıkıyor.

Araştırmada son 5 yıldaki değişime de bakıldı. Buna göre amortisman süresi en çok uzayan iller sıralamasında artı 7 yıl ile Muğla ilk sırada. Onu artı 5 yıl ile Antalya izliyor. Turizm bölgelerinde konut fiyatlarının kira artışına kıyasla daha hızlı yükselmesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatan temel faktör olarak öne çıkıyor. Süresinin en çok kısaldığı illerde ise eksi 7 yıl ile Manisa ve Ordu öne çıkıyor.

İSTANBUL’DA SÜRE GİDEREK KISALIYOR

TCMB verilerine göre İstanbul şubatta yıllık yüzde 41 kira artışı ile 81 ilin zirvesinde yer aldı. Kiradaki artış yatırımın geri dönüş sürelerini kısalttı. 2024 Şubat’ta 17 yıl olarak hesaplanırken, 2025’in aynı döneminde 15 yıla, bu yıl 14 yıla geriliyor. Ortalama metrekare satış fiyatı 62 bin 380 TL, ortalama metrekare kira bedeli yaklaşık 370 TL olan megakentte, amortisman süresinin daha cazip bir noktaya geldiği görülüyor.

Tüm illerde olduğu gibi İstanbul’da da süre ilçeye, hatta konutun kendi içindeki seçeneklerine göre değişiyor. Mesela ilçe bazında bakıldığında; 11 yıl ile Esenyurt ve Fatih yatırımcı için en avantajlı bölgeler olarak öne çıkarken, Beykoz’da 32 yılı bulabiliyor.  Beşiktaş 24 yıl, Sarıyer 21 yıl, Kadıköy ve Üsküdar 20 yıl ile ortalamanın üzerine çıkıyor.

İstanbul’da ilçe bazında son 5 yıldaki değişime bakıldığında ise 33 bölgede süre kısalıyor, 4 bölgede artıyor. Amortisman süresi artan ilçeler Sultanbeyli, Çatalca, Sancaktepe ve Silivri olarak belirlenirken, en çok kısalan ilçeler Beykoz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş, Ümraniye olarak tespit ediliyor.

“TÜRKİYE genelinde konutların amortisman süresi 2021 yılında 14 yıl seviyesindeyken, 2024 yılında 15 yıla kadar yükseldi. 2025 yılında 13 yıla kadar gerileyen geri dönüş süresi, 2026 Şubat itibarıyla yeniden 14 yıl seviyesine çıktı” diyen Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt şu değerlendirmeyi yaptı: “Bu tablo, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki ilişkinin son dönemde yeniden dengelenmeye başladığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, amortisman sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan bir unsur olarak değerlendiriliyor.”