Dönüşümde hak sahipleri evlerini kaybedebilir

Kentsel dönüşümde alınan son kararla ev sahipleri ilgilendiren çok önemli değişiklikler yapıldı. Riskli yapıların tespiti, yıkımı ve arsa düzenlemeleriyle ilgili süreç yeniden şekillendirildi. Düzenleme, hak sahipleri için önemli ayrıntılar içeriyor. Kentsel dönüşüme giren riskli binalarda hak sahipleri kararları iyi takip etmek zorunda, aksi durumda devlet arsayı alabilecek, yapılacak bir çok işlemde itiraz hakkı kalmayacak.

04 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha şeffaf ve düzenli şekilde işleyebilmesi için önemli yenilikler getirdi. Düzenlemenin ayrıntılarında, kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa ve ev sahiplerinin çok yakından ilgilendiren kararlar bulunuyor. Düzenlemenin hak sahipleri tarafından bilinmesi bir çok açıdan önemli.

TAPU KÜTÜĞÜNDE YENİ DÜZENLEME

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, uygulama yönetmeliğindeki değişiklikle birlikte, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhinin, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edileceğini açıkladı. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar kanun kapsamında yürütülecek. Düzenleme, riskli binaların yıkım sürecini önemli ölçüde hızlandırıcı maddeler içeriyor.

MALİKLER İÇİN TOPLANTI VE İLAN SÜREÇLERİ

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılacak. Toplantının yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecek. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantıda eskiden olduğu gibi salt çoğunluk kararı aranacak.

KARARLARA İTİRAZ VE TEBLİGAT ESASLARI

Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılacak. Yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanacak. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ilgili formlar doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Süre içinde itiraz hakkı bulunuyor. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, idare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifi herkese duyurulacak. Maliklerle anlaşma sağlayan müteahhit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesini sağlayacak. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılacak.

15 GÜNLÜK SÜRE KRİTİK EŞİK

Karara katılmayanların on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Aynı arsa sahiplerine satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ ödeyecek ve mülkü alacak. Dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işlemi tekrarlanacak, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış gerçekleştirilecek.

ARSA HALİNE GELEN TAŞINMAZLARIN DURUMU

Üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecek. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.

YAPI HAKKI TRANSFERİ VE FARKLI PARSEL UYGULAMASI

Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilecek. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar kanun kapsamında yürütülecek. "Böyle bir durumda kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki müdürlükten yazı alınacak" diyen yetkililer, yazının müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirileceğini aktardı.