Yeni ev sahipliği modeli: Paylaşımlı mülkiyet! Bankalardan özel kredi paketleri... Artı ve eksileri neler?

Türkiye’de son dönemde konut ediniminde karşılaşılan finansal zorluklar, alternatif mülkiyet modellerine ilgiyi artırıyor. Bu modeller arasında öne çıkan ‘paylaşımlı mülkiyet’ kavramı, özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında yeni bir seçenek olarak değerlendiriliyor.
Paylaşımlı mülkiyet; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olmasıyla oluşuyor. Uygulamada iki farklı mülkiyet türü bulunuyor: Hisselerin oranlarının belli olmadığı elbirliği mülkiyeti ve her ortağın pay oranının net olarak belirlendiği paylı mülkiyet.
‘BANKALAR EN AZ İKİ, EN FAZLA BEŞ KİŞİDEN OLUŞAN ALICI GRUPLARINA ÖZEL KREDİ PAKETLERİ SUNUYOR’
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı İbrahim Cihan Kurtulan’a göre, son yıllarda özellikle paylı mülkiyet modeli, sınırlı finansman imkânları nedeniyle barınma veya yatırım amaçlı konut edinmek isteyenler için bir çözüm aracı haline geldi. Kurtulan, “Bu kapsamda, bankalar ve finans kuruluşları da en az iki, en fazla beş kişiden oluşan alıcı gruplarına özel kredi paketleri sunuyor” ifadelerini kullandı.

YATIRIM MODELİ OLARAK ELE ALINABİLİR

Cihan Kurtulan, “Yatırımcılar bir gayrimenkule ortak yatırım yapıyorlar. Yatırdıkları miktar oranında gayrimenkulden pay alıyorlar ve bu paya göre kira gelirinden ve mülkiyetin değer artışından faydalanıyorlar” dedi. Kurtulan, şöyle devam etti:

“Buradaki temel mesele, ortaklık sınırlarının net bir şekilde belirlenmesi ve mülkiyetin elden çıkarılması sürecinde taşınmazın değerinin ya da kullanım düzeninin olumsuz etkilenmesini önlemek. Ön alım (Şüfa hakkı) gibi kavramlar ile mülkün koruması hukuken sağlanmış gibi görünse de mülkiyete dayalı işlemlerde sorunsuz ve sıkıntısı olmayan mülkler yatırımcı açısından önemli bir tercih sebebi.”
‘İLGİ GÖRSE DE TÜKETİCİNİN ZİHNİNDE HÂLÂ TAM MÜLKİYET İDEAL OLARAK YER ALIYOR’

Ancak Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, Türkiye’de bu durum ilgi görse de tüketicinin zihninde hâlâ tam mülkiyetin ideal mülkiyet biçimi olarak yer aldığını söylüyor. Varlı’ya göre, bu idealin gerçekleştirilemediği durumlarda ikinci doğal tercih hâlen “kiralama” olarak öne çıkıyor.
Paylaşımlı mülkiyet modeli, özellikle yazlık bölgelerde artan fiyatlar nedeniyle zaman zaman tartışmaya açılıyor. Ancak bu model, henüz Türkiye’de tam olarak ana akım bir uygulama hâline gelmiş değil. Varlı, hukuki olarak mevcut yasal zeminin Türk Medeni Kanunu (TMK), Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve devre mülk-devre tatil rejimleriyle tanımlandığını da vurguluyor.

ULUSLARARASI ÖRNEKLERDE İSE FARKLI MODELLER DİKKAT ÇEKİYOR
Örneğin ABD merkezli Pacaso isimli şirket, konutları 1/8 hisseye bölerek, bu payları Limited Şirket (LLC) yapısı üzerinden alıcılara sunuyor. Kullanım takvimi, bakım hizmetleri ve yeniden satış süreçleri şirket altyapısı ile yönetiliyor. Bu sayede alıcılar, mülkten hem yararlanabiliyor hem de hisselerini bağımsız bir şekilde satabiliyor.
Türkiye’de ise benzer çok ortaklı mülkiyet modeli en çok yat ve tekne ortaklığı alanında uygulanıyor. Varlı, bu modelin 6 ila 8 ortaklı katamaran veya yelkenlilerin haftalık takvimle paylaşılması ve operasyonun profesyonel ekipler tarafından yürütülmesi sayesinde başarılı bir şekilde çalıştığını ifade ediyor.
PAYLAŞIMLI MÜLKİYET MODELİ ÜLKEMİZDE EN ÇOK HANGİ ŞEHİRLERDE UYGULANIYOR?

Bu modelin daha çok tatil amaçlı konut kullanımlarında kendine yer bulmaya başladığının altını çizen Şerif Varlı, uygulamanın sahadaki karşılığının en çok Muğla (Bodrum, Fethiye), İzmir (Çeşme, Urla), Antalya (Kaş, Kalkan, Alanya) ve Aydın (Kuşadası, Didim) hattında görüldüğünü belirtti.
‘KURUMSAL YAKLAŞIM OLURSA BÜYÜME SAĞLANIR’

Önümüzdeki 5 yıla dair öngörülerini de paylaşan Şerif Varlı, tatil evlerinde profesyonelce yönetilen, net çıkış kurallarına sahip paylaşımlı mülkiyet yapılarının büyüme potansiyeli taşıdığını ifade etti. ABD’deki Pacaso modeli gibi kurumsal uygulamaların Türkiye’ye uyarlanması halinde ivmenin artacağını da vurguladı.
Şehir içi konutlar açısından ise, özellikle aile içi paylı alımların ve uzun dönemli kullanımın yaygınlaşmasını beklediğini söyleyen Varlı, kısa dönem kiralamaların ise sınırlı kalacağını belirtiyor. Ticari mülklerde ise bireysel hisseli sistemler yerine, gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve kurumsal platformlar üzerinden büyüme ve ölçeklenmenin daha muhtemel olduğunu ifade etti.

BU MODELİN SÜRDÜRÜLEBİLİRLİĞİ İÇİN ÇIKIŞ MEKANİZMASININ İYİ KURGULANMASI GEREKİYOR

Şerif Varlı’ya göre, 6 ila 8 ortaklı yapılarda payın tek başına ya da topluca satılmak istenmesi, çoğu zaman likidite sorununa neden olabiliyor.

Özellikle tüm ortakların onayına bağlı işlemler, süreci yavaşlatabiliyor ve bazen “miras malı anlaşmazlığı” benzeri pazarlık baskılarına yol açabiliyor. Bu nedenle, ön alım hakkı, bağımsız değerleme, net süre ve usul maddeleri mutlaka sözleşmelerle garanti altına alınmalı ve mümkünse tapuya şerh edilerek resmiyet kazandırılmalı.
Tatil evi olarak yapılan yatırımda ise kullanım tarihleri konusunda yaşanabilecek olası çatışmalar, temizlik ve hasar gibi operasyonel detaylar da modelin başarısını etkileyen önemli unsurlar. Varlı, bu sorunların çözümünde iki farklı çerçeveye dikkat çekiyor:
Devre mülk sisteminde, tapuya dönemsel kullanım hakkı aynı hak olarak işleniyor. Yani takvim otomatik olarak güvence altına alınıyor ve her bir dönem genellikle en az 15 gün olarak belirleniyor.
Paylı mülkiyet modelinde ise tüm detayların, kullanım takvimi, temizlik, depozito-ceza kuralları, hasar prosedürleri ayrıntılı bir sözleşmeyle belirlenmesi gerekiyor. Hatta mümkünse bu sözleşme hükümleri tapuya şerh ettirilmeli.

KISA DÖNEM KİRALAMALARDA 7464 SAYILI KANUN DEVREYE GİRİYOR

Eğer amaç kısa dönemli gelir elde etmekse, Şerif Varlı 7464 sayılı Kanun’un açıkça dikkate alınması gerektiğini söylüyor. Bu kapsamda hem izin belgeleri hem de plaket alma zorunluluğu bulunurken, apartman ya da site içindeki oybirliği şartı da yasal bir filtre olarak süreci şekillendiriyor.
Ayrıca, bir pay sahibinin hissesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda, diğer ortakların yasal ön alım hakkı devreye giriyor. Bu durum süreci uzatabilse de mülkiyet yapısının dışarıdan birine geçmesini engelleyerek ortaklar için koruma sağlıyor. Varlı, bu tür durumların önünü kesmek için de sözleşmeye özel ön alım maddeleri, bildirim süreleri, değerleme yöntemleri ve cezai şartların net olarak eklenmesini öneriyor.