Yeni aidat yasası ne getiriyor, yenilikler neler?

Türkiye’de milyonlarca kişinin yaşadığı site ve apartmanlarda yıllardır tartışma konusu olan yüksek aidatlar ve yönetim krizleriyle ilgili önemli bir düzenleme yürürlüğe girdi. Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla birlikte, site aidatları ve yönetim uygulamalarında yeni dönem başladı.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan düzenlemenin büyük bölümü 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe girerken, “zemin ve temel etüt kuruluşları” ile ilgili bölüm ise 31 Aralık 2026 tarihinde devreye alınacak.

Yeni düzenleme özellikle son yıllarda sık sık gündeme gelen “fahiş aidat”, “keyfi zam”, “kontrolsüz harcama” ve “şeffaf olmayan yönetim” tartışmalarını doğrudan hedef alıyor.

YENİ DÜZENLEME NELER GETİRİYOR?

Yeni sistemle birlikte site ve apartman yönetimlerinin aidat belirleme süreçlerine önemli sınırlamalar getirildi.

Düzenlemenin öne çıkan maddeleri şöyle:

Yönetimler artık sınırsız şekilde aidat belirleyemeyecek. Yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme bütçesi en fazla 3 ay geçerli olacak. Geçici aidat artışları yeniden değerleme oranını aşamayacak. 3 ay içinde olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması zorunlu olacak. Genel kurulun onaylamadığı keyfi aidat uygulamalarının önüne geçilecek. Yöneticilerin tekrar tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Kat maliklerinin aidat ve bütçe üzerindeki denetim gücü artırıldı. Büyük sitelerde yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı düşürüldü.

Uzmanlara göre düzenleme, özellikle yüksek aidatlar nedeniyle kiracılar ve ev sahipleri arasında büyüyen gerilimi azaltmayı hedefliyor.

“KEYFİ AİDAT ARTIŞLARININ ÖNÜNE GEÇİLİYOR”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan değişikliğin site yönetimlerinde yıllardır süren tartışmalar açısından kritik bir dönüm noktası olduğunu söyledi.

Kiraz’a göre eski sistemde yöneticiler aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmadan hazırlayabiliyordu. Bu durum özellikle kiracıları yüksek aidatlarla karşı karşıya bırakırken, mal sahiplerinin ise genel kurul toplanana kadar müdahale etmesini zorlaştırıyordu.

Genel kurullara katılımın düşük olmasının bazı yönetimlerin elini güçlendirdiğini belirten Kiraz, bazı sitelerde “çekilmez seviyelere ulaşan aidatların” ortaya çıktığını ifade etti.

Yeni düzenlemeyle birlikte yöneticilerin hazırlayacağı işletme bütçesinin yalnızca geçici olacağına dikkat çeken Kiraz, artık asıl kararın kat maliklerinde olacağını söyledi.

YÖNETİCİLERİN AVANS TOPLAMA YETKİSİ SINIRLANDIRILDI

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ise en dikkat çekici değişikliklerden birinin “avans toplama” konusunda yapıldığını belirtti.

Eski uygulamada yöneticilerin maliklerden kendi belirledikleri miktarlarda avans isteyebildiğini ifade eden Yüksel, bunun çoğu zaman denetimsiz şekilde gerçekleştiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle birlikte:

Yönetici kendi inisiyatifiyle sınırsız avans toplayamayacak. Kat maliklerinin onaylamadığı harcamalar daha sık denetlenecek. Aynı yıl içinde tekrar tekrar avans talep edilmesinin önü kesilecek. İşletme projesi genel kurul tarafından onaylandığında geçici avans sistemi sona erecek.

Yüksel ayrıca önemli bir detaya dikkat çekti. Geçici aidat artışlarına sınır getirilmesine rağmen, kat maliklerinin genel kurulda alacağı kararlar için herhangi bir üst sınır bulunmuyor. Yani maliklerin çoğunlukla onay verdiği aidat artışları uygulanabilecek.

BÜYÜK SİTELERDE KARAR ALMA SÜRECİ DEĞİŞİYOR

Yeni düzenleme yalnızca aidatlarla sınırlı kalmadı. Özellikle büyük sitelerde yıllardır yaşanan yönetim planı krizlerine yönelik de önemli değişiklikler yapıldı.

Buna göre toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü.

Uzmanlara göre bu değişiklik:

Büyük sitelerde karar alma süreçlerini hızlandıracak. Yönetim krizlerini azaltacak. Teknik ve mali kararların daha kolay alınmasını sağlayacak. Uzun süren hukuki anlaşmazlıkların önüne geçecek.

Ancak bireysel apartmanlarda eski sistem korunacak ve değişiklik için yine 5’te 4 çoğunluk aranacak.

“SİTE YÖNETİMLERİNDE KURUMSALLAŞMA BAŞLIYOR”

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, düzenlemeyi “site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı” olarak değerlendirdi.

Sandalcı’ya göre yeni sistemle birlikte kontrolsüz aidat belirleme dönemi sona erecek ve yönetimler daha fazla hesap vermek zorunda kalacak.

Yeni dönemde şu başlıkların öne çıkması bekleniyor:

Lisanslı site yönetim şirketleri Sertifikalı yöneticiler Mali yeterlilik şartı Düzenli denetim sistemi Şeffaf bütçe uygulamaları

Sandalcı, gelecekte çıkarılması planlanan “Müstakil Site Yönetimi Kanunu” ile sektörün tamamen profesyonel yapıya dönüşeceğini ifade etti.

MAHKEMELERDEKİ AİDAT DAVALARI AZALABİLİR

Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer ise özellikle son yıllarda aidat krizleri nedeniyle sulh hukuk mahkemelerinde ciddi dosya yoğunluğu oluştuğunu belirtti.

Kezer’e göre yeni düzenlemenin temel amacı:

Fahiş aidat artışlarını önlemek Kat maliklerinin iradesini güçlendirmek Yönetim planı değişikliklerini kontrol altına almak Kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkları azaltmak Şeffaf yönetim anlayışını yaygınlaştırmak

Ancak kısa vadede yeni düzenlemeye ilişkin itiraz davalarının artabileceği de belirtiliyor. Özellikle aidat hesaplamaları, yönetim yetkileri ve olağanüstü genel kurul talepleriyle ilgili yeni hukuki süreçlerin gündeme gelebileceği ifade ediliyor.

MİLYONLARCA KİŞİYİ ETKİLEYECEK

Türkiye’de büyükşehirlerde yaşayan milyonlarca vatandaş için aidatlar son yıllarda kira kadar önemli bir mali yük haline gelmişti. Bazı lüks sitelerde aidatlar on binlerce liraya kadar çıkarken, birçok kiracı ve ev sahibi yüksek artışlar nedeniyle yönetimlerle karşı karşıya geliyordu.

Yeni düzenlemeyle birlikte hem aidat artışlarının daha denetlenebilir hale gelmesi hem de yönetimlerin mali kararlarının kat maliklerinin kontrolüne açılması hedefleniyor.

Uzmanlara göre düzenleme, site yönetimlerinde uzun yıllardır süren “keyfi uygulama” tartışmalarında yeni bir dönemin kapısını aralayacak.