Taşınmaz sahipleri, kiracılar, emlakçılar: MEVA canınızı fena yakacak! Sözcü Gazetesi

“Tapuda taşınmazın değerini emlak vergi değeri üzerinden halledelim, harcı düşük ödeyelim” devri resmen kapandı. Maliye’nin yeni aracı MEVA (Mekansal Veri Analizi), devasa veri havuzu ve yapay zeka desteğiyle gayrimenkul piyasasının röntgenini çekiyor.

Ev alanlar, satanlar, kiraya verenler, kiracılar, emlakçılar radarda. Örneğin, son 5 yılda gerçek bedelin altında taşınmaz alıp satanlar, evini olduğundan daha düşük bedelle kiralanmış gibi gösterenler, emlak komisyon tutarlarını düşük gösterenler dikkat; Maliye her
an kapınızı çalabilir!

MEVA, pilot uygulamalar ile sınırlı illerde başlamıştı. Artık “pilot uygulama” denilen ısınma turları geride kaldı; MEVA resmen 81 ilde ve tüm vergi dairelerinde tam kapasiteyle devreye alındı. Her vergi dairesi kendi bölgesindeki gayrimenkulleri harita üzerinden anlık olarak izleyip tüm verilerine tek tuşla ulaşabilecek. Dolayısıyla “benim satışım, kiram düşük”, “gözden kaçarım, yakalanmam” ya da “bizim buralara bakmazlar” yanılgısına düşmeyin; sistemin ülke geneline yayılmasıyla birlikte denetim ağının ve yapay zeka radarının dışında kalmak artık neredeyse imkansız hale gelmiştir.

MEVA nasıl yakalıyor?

Mesele sadece tapu kayıtlarının incelenmesi ilgili değil. GİB Teknoloji ekipleri tarafından geliştirilen bu sistem, çok sayıda farklı veri kaynağından besleniyor. Bir gayrimenkul sattığınızda veya aldığınızda, MEVA şu verileri saniyeler içinde çapraz sorguya alıyor

1. İnternet İlanları: Evinizi satarken ilan sitelerine “10 milyon TL” yazıp, tapuda “2.5 milyon TL” gösterdiyseniz geçmiş olsun. Sistem, ilandaki fiyat ile tapu beyanını eşleştiriyor.

2. Banka ve Kredi Hareketleri: “Elden alırız” dediğiniz tutarlar sandığınız kadar gizli değil. Çekilen konut kredisi tutarı tapu değerinden yüksekse veya sizin ya da yakınlarınızın hesabına o tarihlerde açıklanamayan para girişleri olduysa sistem otomatik “risk sinyali” üretiyor.

3. Uydu ve Drone Görüntüleri: Yanlış duymadınız. Sistem, gayrimenkulün konumunu, emsallerini, hatta uydu ve drone görüntülerini kullanarak gerçeğe en yakın değeri ve olması gereken harç matrahını hesaplıyor.

4. Emsal Karşılaştırması: Sizin dairenizin olduğu bölgedeki diğer satışlar ve değerleme raporları analiz ediliyor. Piyasa gerçeklerinden kopuk bir beyan verdiğiniz anda sistem alarm veriyor. Sistem, sizin satış bedeli veya kira tutarınızı mahalleniz, ilçeniz, iliniz ve Türkiye geneli ile kıyaslıyor. Ciddi sapmalar hemen risk parametresi olarak sizi, Maliye’nin radarına sokuyor.

Havuza akan devasa veriler, MEVA’dan kaçışı imkansız hale getirecek

MEVA halihazırda tapu, banka, internet ilanları ve uydu görüntüleri gibi temel verileri kullanmaktadır. Ancak sistemin kapasitesi ve “genişleyen uygulama haritası” incelendiğinde, yapay zeka desteğiyle sisteme entegre edilebilecek veya halihazırda stratejik katman olarak eklenen aşağıdaki türden veriler, sistemden kaçışı imkansız hale getirecek:

- Bölgedeki mükelleflerin gelir seviyeleri ve eğitim düzeyleri analiz edilerek vergi potansiyeli ölçülebilmektedir.

- Nüfus hareketliliği ve yoğunluğu, tapu ve diğer verilerle birleştirilerek analiz edilebilmektedir.

- Belirli bir lokasyondaki ticari işletme yoğunluğu verileri sisteme dahil edilerek stratejik karar destek sistemleri oluşturulmaktadır.

- Gayrimenkul değerini doğrudan etkileyen kamusal ve çevresel faktörler de yapay zeka analizlerine eklenebilmektedir.

- Bölgeye yapılan devlet veya belediye yatırımları (metro, yol, park vb) haritalandırılarak geçmiş maliyet/performans analizleri yapılabilmektedir.

- Binanın yaşı, ruhsat durumu ve yapı kullanım izin belgeleri gibi teknik veriler sistemde işlenmektedir.

- Güncel beyanlara göre anlık olarak değişen veriler oluşturulabilmektedir.

- Kiraya verildiği halde beyan edilmeyen mülklerin tespiti için yoklama ve diğer verilerle çapraz sorgu yapılmaktadır.

Bu analizler sonucunda sistem, tapuda beyan edilen değer ile gerçek piyasa değeri arasında tutarsızlık belirlerse, kira tutarınız emsallerine göre çok düşük kalırsa, dosyanız doğrudan vergi dairesinin ekranına düşüyor.

Taramalar beş yıl geriye kadar gidebiliyor

Vergide tarh zaman aşımı süresi beş yıldır. Bu süre işlemin yapıldığı tarihi takip eden yıl başından itibaren başlar. Yani Maliye bu yıl, 2021 ve sonrası tüm işlemleri taradığında uyumsuzluk bulursa sizden izahat isteyebilir.

İzahat kapsamında kendiliğinden gerçek durumu beyan ederseniz daha düşük bir maliyetle işi kurtarabilirsiniz. İzahatınız yeterli görülmezse sizi ağır vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi yükü bekliyor.

Bazıları için sorun sadece tapu harcı ile sınırlı değil...

MEVA analizlerinin sonucu sadece tapu harcı tutarları ile tapu harcına ilişkin ceza ve gecikme faizi ile ilgili değil. Bakın yeni sistem kimleri, nasıl etkileyecek:

- Taşınmaz alım satımındaki iki taraf için de tapu harcı, bu harca ilişkin ceza ve gecikme faizi.

- Taşınmaz satışı yapan kişilerin değer artış kazancı oluşmuşsa bu kişiye yönelik değer artış kazancı için vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi.

- Kiraya verenler için düşük gösterdikleri kira bedellerine yönelik gelir vergisi için, vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi.

- Kiranın banka, PTT ve diğer finansal kuruluşlar aracılığı ile ödenmesi yükümlülüğü kapsamında hem ev sahibi hem de kiracılara her ay için ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası.

- Emlakçı üzerinden satılan taşınmazlar için emlak komisyon tutarı için fatura düzenlenmemesi veya eksik tutarda düzenlenmesi nedeniyle gelir veya kurumlar vergisi, vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve özel usulsüzlük cezaları.

- Emlakçıya komisyon ödediği halde bunun karşılığında fatura almayan taraf için özel usulsüzlük cezası.

- Komisyon tutarının bankadan ödeme sınırını aşması durumunda her iki taraf için ayrıca özel usulsüzlük cezası.

Özetle, MEVA sadece taşınmaz sahiplerinin değil, pek çok kişinin canını fena yakacak. Bu nedenle artık taşınmaz satış ve kiralamasında gerçek değer üzerinden işlem yapmamanın maliyeti çok yüksek. Böyle bir işlem yapacaksanız artık iki kez düşünün...