Tarihin en güçlü ilk 10 ay performansı : Konut piyasasında yeni trend! Bu kış alıcıları nasıl bir avantaj bekliyor?

Son açıklanan TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde ekim ayında 164 bin 306 konut satıldı ve bu sayı 2025’in en yüksek aylık satışını temsil ediyor. Ocak-Ekim döneminde satışlar yüzde 16,2 artışla 1 milyon 293 bin 33’e ulaşarak tarihi rekor kırıldı. Sektör temsilcileri yılsonunda 1,5 milyon adetlik sayının geçileceğini tahmin ediyor.
‘OLUŞAN BU TABLONUN ÜÇ ANA FAKTÖRÜ VAR’

Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı, bu tabloyu üç ana faktörle açıklıyor. Varlı’ya göre ilk etken, enflasyona karşı korunma refleksi. Hane halkının konutu hâlâ uzun vadeli bir “değer koruma aracı” olarak gördüğünü belirten Varlı, “Tasarruf sahibi, fırsat buldukça parasını betona çevirme eğiliminde” değerlendirmesinde bulundu.
İkinci başlık ise kredi olanakları ve kampanya etkisi. Varlı, özellikle Eylül-Ekim döneminde özel ve kamu bankalarının daha görünür kampanyalarla sahneye çıktığını, sosyal konut ve “ilk evim” başlıklarının da gündemi sıcak tutarak talebi öne çektiğini ifade etti.
Üçüncü unsur olarak deprem ve kalite kaygısıyla stok değişimine dikkat çeken uzman isim, deprem sonrası eski konut stokundan yeni ve güvenli yapılara geçiş eğiliminin güçlendiğini söyledi.

‘GEÇİCİ BİR DURUM DEĞİL, ORTA VADELİ BİR TRENDİN DEVAMI’

Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı Neda Yağlı, ekim ayındaki yükselişin; mevsimsellik, krediye erişimde yaşanan görece iyileşme ve yatırım amaçlı talebin yoğunlaştığı bir dönemin doğal bir sonucu olduğuna dikkat çekerek şu değerlendirmede bulundu: “Bu artışı yalnızca geçici bir hareket olarak görmüyorum. Yıl boyunca biriken talebin açığa çıkması, orta vadede devam edecek bir trendin işareti niteliğinde…”

Şerif Varlı da satışlardaki artışı tek seferlik bir “anomali” olarak değil, 2024’te başlayan ve 2025’te hızlanan güçlü trendin devamı olarak gördüğünü vurguladı. Ancak trendin her alanda aynı şekilde işlemediğini belirterek, “Her proje ve her fiyat bandı aynı hızda ilerlemiyor; özellikle merkezî lokasyonlar, güçlü ulaşım imkânları ve düşük deprem riski sunan bölgeler belirgin şekilde öne çıkıyor” değerlendirmesinde bulundu.

‘TARİHİN EN GÜÇLÜ İLK 10 AY PERFORMANSLARINDAN BİRİ’

Şerif Varlı, 2024 yılında Türkiye’de yaklaşık 1 milyon 478 bin konut satıldığını hatırlatarak, 2025’in ekim sonu itibarıyla 1,2 milyon adetlik satışa ulaşıldığını söyledi. Varlı, bunun “tarihin en güçlü ilk 10 ay performanslarından biri” olduğuna dikkat çekti.
Bu veriler doğrultusunda yıl sonu beklentisini de paylaşan Varlı, 2025’in 1,5-1,6 milyon bandında kapanmasının yüksek olasılık olduğunu belirtti. Bu seviyenin, 2024’ün bir miktar üzerine çıkılacağını ve konutun ekonomideki “lokomotif rolünü” koruduğunu gösterdiğini ifade etti.
Varlı, 2026 yılına ilişkin öngörülerini ise şöyle özetledi:
Enflasyonun kademeli geri çekilmesi,
Faizlerde sınırlı da olsa aşağı yönlü beklentiler,
TOKİ’nin yanı sıra 500 bin sosyal konut / ilk evim programlarının devreye girmesiyle arz tarafının güçlenmesi…
Bu gelişmelerin birlikte değerlendirildiğinde 2026’da adet bazında benzer ya da bir miktar daha düşük, ancak daha dengeli ve yer değiştirme odaklı bir piyasa beklediklerini belirtti.

Neda Yağlı da yıl sonu satışlarının 1,5 milyon adet civarında kapanmasını beklediğini belirterek, “2026’da piyasada talep devam eder ancak faiz, maliyet ve arz baskıları nedeniyle daha kontrollü ve daha seçici bir alım trendi oluşacağını düşünüyorum” dedi.

Grafikler: Harun Elibol
İKİNCİ EL KONUTLARA TALEP DAHA FAZLA

Resmî verilere baktığımızda ekim ayında yapılan satışların yaklaşık üçte biri ilk el, üçte ikisi ikinci el. Yani satılan her 3 konuttan 2’si ikinci el; oran yaklaşık yüzde 66,6’ya karşı yüzde 33,4. İkinci elin bu kadar güçlü olmasının başlıca sebepleri nedir?

Şerif Varlı’ya göre yeni projelerdeki metrekare fiyatları, birçok orta gelir grubunun erişemeyeceği noktalara yükselmiş durumda. Talebin ikinci ele kaymasının bir diğer nedeni olarak yerleşik lokasyon avantajını gösteren Varlı, “İnsanlar işine, çocuğunun okuluna, sosyal çevresine yakın kalmak istiyor. Bu bölgelerde ise sıfır stok ya yok ya da oldukça sınırlı” ifadelerini kullandı.
Uzman isim, bankaların ekspertiz değeri güçlü ve oturuma hazır ikinci el dairelerde kredi süreçlerini daha hızlı işletebildiğini belirterek, “Eski evi satıp üzerine kredi ekleyerek deprem yönetmeliğine uygun sıfır daireye geçme eğilimi başladı ve önümüzdeki dönemde daha da artacak” dedi.

‘DEPREM ETKİSİ ÇOK NET’

Neda Yağlı, “Bu etki özellikle Marmara ve deprem riski yüksek bölgelerde daha belirgin. En çok önem verilen özellikler; taşıyıcı sistem güvenliği, beton kalitesi, perde duvar kullanımı ve düşük katlı modern mimari” ifadelerini kullandı.

SON DÖNEMDE EN ÇOK DEĞER ARTIŞI GÖSTEREN KONUT TİPLERİ VE ÖZELLİKLERİ NELER?
Şerif Varlı, yılın en hızlı prim yapan segmentlerini üç ana başlıkta değerlendirdi...
1- Deprem güvenli, yeni ve markalı projeler: Varlı, güçlü müteahhitlerin yaptığı, marka değeri yüksek projelerin açık şekilde ayrıştığını belirtti. Deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilen, kaliteli beton ve demir kullanılan yapılar ile profesyonel site yönetimine sahip projelerin 2025’te en hızlı değer kazanan segmentlerin başında geldiğini söyledi.
2- Ulaşımı güçlü ama merkez dışı lokasyonlar: Merkeze kıyasla daha uygun fiyatlı, ancak metro hattına ve ana ulaşım arterlerine yakın semtlerde yer alan dairelerin ciddi prim yaptığına dikkat çeken Varlı, özellikle 2+1 ve 3+1 aile tipi dairelerde oturumcu talebinin çok güçlü olduğunu vurguladı.
3- Enerji verimli ve sosyal tesisli siteler: Yüzme havuzu, spor salonu, çocuk oyun alanı gibi sosyal donatılar sunan; aidatı makul, yaşam kalitesi yüksek sitelerin yıl boyunca yoğun talep gördüğünü söyleyen Varlı, enerji verimliliği yüksek ve iyi yalıtımlı binaların da yatırımcı açısından öne çıktığını ifade etti.

İSTANBUL’DA HANGİ İLÇELER ÖNE ÇIKIYOR?

Şerif Varlı, şehirde eş zamanlı iki farklı alıcı hareketi görüldüğünü belirtti. Varlı’ya göre bir grup, işine yakın kalmak isteyen ve nispeten yeni stok sunan merkezi-çevre akslara yönelirken; bir diğer önemli kitle ise daha sakin, daha geniş metrekareli ve yatay mimariye sahip bölgeleri tercih ediyor.
Varlı, merkezi-çevre akslarda Kağıthane, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Ataşehir ve Maltepe’nin öne çıktığını belirtirken, şehir çeperindeki hareketliliğin çok daha belirgin olduğunu vurguladı.
Bu çerçevede özellikle üç ilçenin dikkat çektiğini söyleyen Varlı, değerlendirmesini şu şekilde özetledi:
Başakşehir-Bahçeşehir (Başakşehir–Esenyurt sınırı): Planlı yerleşim yapısı, yeni konut stokları ve site yaşamı sayesinde aileler için yüksek çekicilik sunuyor.
Beylikdüzü: Sahil hattı, geniş yeşil alanlar ve site yoğunluğu ile uzun süredir orta gelir grubunun en güçlü çekim noktalarından biri.
Bahçeşehir: Yeni projeler ve düzenli kent dokusuyla aile yaşamında hızla büyüyen bir merkez.
Varlı, bu ilçelerin öne çıktığını ancak tek odak noktasının bunlar olmadığını vurguladı. Çekmeköy, Sancaktepe, Pendik, Tuzla, Kartal, Tuzla-Gebze aksı ile Çekmeköy-Ömerli, Zekeriyaköy ve Riva hattının da hem oturum hem yatırım açısından güçlenen bölgeler arasında olduğunu belirtti.

ANKARA VE İZMİR BAŞTA OLMAK ÜZERE DİĞER BÜYÜK ŞEHİRLERDE DURUM NASIL?

Şerif Varlı, İstanbul’da görülen eğilimlerin diğer büyük şehirlere de yansıdığını söyledi. Varlı’ya göre alıcı profili artık daha planlı, daha sakin ve daha yeni yerleşim alanlarına yöneliyor.
Ankara’da öne çıkan bölgelerin başında Çayyolu, Yaşamkent, İncek ve Eskişehir Yolu aksı geliyor. Bu bölgelerin ortak noktasının planlı gelişimleri ve müstakil ya da düşük katlı site yaşamı olduğunu belirten Varlı, oturum amaçlı talebin buralarda güçlü olduğunu ifade etti.
İzmir’de ise iki yönlü bir hareket olduğunu söyleyen uzman isim, bir tarafta Urla, Güzelbahçe, Seferihisar gibi merkeze göre daha sakin, yaşam kalitesi yüksek sahil ilçelerinin talep topladığını; diğer tarafta ise Menemen, Ulukent ve Çiğli gibi ulaşım aksı üzerinde yer alan ve fiyatı hâlâ erişilebilir bölgelerin öne çıktığını aktardı.
Bursa, Kocaeli, Antalya, Mersin gibi diğer büyük şehirlerde ise deprem riskine duyarlı bir yönelimin belirginleştiğini söyleyen Varlı, zemini güçlü alanlara ve şehir merkezlerine göre daha yatay mimariye sahip yeni imar bölgelerine geçiş eğiliminin hızlandığını vurguladı.

‘KIŞ AYLARI ALICI İÇİN PAZARLIK FIRSATI SUNUYOR’

Kış sezonunda hafif yavaşlama olur. Bu kış için fiyatlarda durağanlık / gerileme bekliyor musunuz? Alıcılar için doğru zaman mı, yoksa yakın zamanda daha uygun bir pencere mi görüyorsunuz?

Türkiye’de konut piyasasının her yıl olduğu gibi kış aylarında hacimsel olarak yavaşladığını belirten Şerif Varlı, bu yılki durgunluğun birkaç ek faktör nedeniyle daha belirgin hissedildiğini söyledi. Varlı’ya göre yüksek kredi faizleri, alım gücündeki zayıflama ve seçim-ekonomi politikalarına ilişkin belirsizlikler fiyatların yukarı yönlü hareketini sınırlıyor.
Öte yandan inşaat maliyetlerinin yıllık bazda hâlâ yüzde 20’nin üzerinde artmaya devam ettiğini hatırlatan Varlı, bu maliyet baskısının fiyatların aşağı gelmesini engellediğini vurguladı.
Uzman isim, piyasanın önümüzdeki döneme ilişkin seyrini şöyle özetledi:
“Nominal fiyatlarda sert bir düşüş beklenmiyor; daha çok yatay ya da hafif yukarı yönlü bir çizgi öngörülüyor. Reel fiyatlarda (enflasyondan arındırıldığında) sınırlı bir düzeltme mümkün. Alıcı açısından ise kış aylarının her zaman daha avantajlı. Bu dönem pazarlık gücünün en yüksek olduğu zaman dilimidir. Stok eritmek isteyen müteahhitler ve nakde dönmek isteyen bireysel satıcılar liste fiyatı yerine pazarlığa daha açık davranıyor.”

ALICILAR ARTIK KALİTELİ İNŞAAT VE MODERN DONANIMLAR KONUSUNDA DAHA TALEPKÂR MI?

Bu soruma Neda Yağlı, “Alıcılar artık kalite, donanım, enerji verimliliği ve güvenlik konusunda çok daha bilinçli. Bu talep, inşaat maliyetlerini artırsa da kaliteli projelerin hem satış hızını hem de değer artışını olumlu etkiliyor” cevabını verdi.