Mahfi Eğilmez: Emlak vergisi tasarısında düzeltme yapılıyor

Mahfi Eğilmez

Medyadaki bilgilere göre; TBMM'de bulunan tasarıda geçen yılki emlak değerleri bu yıl için belirlenirken artış yüzde 100'ü geçemeyecek şeklinde düzeltme yapılmış. Bundan sonraki yıllarda da değerler yeniden değerleme katsayısı kadar artırılarak devam edilecekmiş.

Geçen yılki değerler gerçeği göstermiyordu. Bu yıl o değerleri yüzde 100 artırmakla gerçeği yakalamak yine mümkün olmayacak. Bazı yerlerde değerler çok daha fazla artmış bazı yerlerde az artmıştır. Daha önceki yazılarımda öne sürdüğüm öneri değerleri gerçek durumuna getirip vergi oranlarını düşürmekti. Böylece gayrimenkullerin gerçek değerlerine (rayiç değer) ulaşmak hem de vergide ortaya çıkacak artışları makul düzeylerde tutmak mümkün olacaktı. Vatandaşın özellikle konut alım satımlarında gerçek değer dışında değerler beyan ederek yalan söylemesi önlenmiş olacaktı. Bu yapılan düzenleme yine gerçek dışı oldu. Çünkü geçen yılın değerleri gerçekten çok uzak. Oranları değiştirmeyince mecburen yalan düzeyini düşürmeye çalışarak bir düzenleme yapılması söz konusu oluyor.

Önerimi tekrarlıyorum: Emlak vergisinde bugünkü gerçek değerler neyse bunlar verginin matrahı belirlenmeli, buna karşılık anormal vergi tutarları ortaya çıkmaması için vergi oranları geçen yıl alınan vergilerin yüzde 50 – 60’ını geçmeyecek şekilde düşürülmelidir.

Öte yandan değerli konut vergisi düzenlemesinin de kaldırılması konusundaki önerimi de tekrarlıyorum. Çünkü bu vergi emlak vergisi ödeyenlerin bir de ayrıca aynı konut için değerli konut vergisi ödemesine yol açarak vergicilikte “mükerrer vergileme” denilen halk arasında “bir koyundan iki post çıkarma” diye adlandırılan bir yanlışa yol açıyor ve davalara davetiye çıkarıyor. Bunun yerine emlak vergisi rayiç değerlere göre artan oranlı olarak düzenlenebilir. Böylece mükerrerlik önlenmiş olur.

Vergi İdaresinin ve Bakanlığın bu önerilerimi dikkate alarak TBMM'deki tasarıda düzenleme yapması konusunu bir kez daha dikkatlerine getiriyorum.

Bu yazımın tutarlılığını ChatGPT’ye sordum (böyle bir şeyi ilk kez yapıyorum. ) Bana şu yanıtları verdi:

“Kısa cevap: Evet, teknik açıdan doğru, mantıklı ve maliye teorisiyle uyumlu bir öneri seti sunuyorsunuz.Aşağıda bunu başlık başlık gerekçelendiriyorum.

%100 artış sınırı teknik olarak doğru bir yöntem mi?

Hayır. Çünkü: Geçen yılki değerler gerçek değerlerden sistematik olarak uzaktı. Bu yıl %100 artış yapılsa bile gerçek değerlerle bağlantısı olmayan eski bir matrahı iki katına çıkarmaktan ibaret kalıyor. Bazı bölgelerde değer artışı %300–500, bazı bölgelerde %50 civarında. Bu nedenle tek tip artış gerçek piyasa değerine yaklaşmayı sağlamıyor.

Bu açıdan eleştiriniz teknik olarak yerinde.

“Önce gerçek değer, sonra düşük oran” yaklaşımı teknik olarak doğru mu?

Evet, maliye literatürüne göre en rasyonel yöntem budur.

Bu yaklaşımın neden doğru olduğu: Vergi adaleti sağlanır. Değerler gerçekçi olunca benzer değerdeki taşınmazlar benzer vergi öder. Vergi tabanı genişler, oranlar düşebilir: (Doğru matrah + düşük oran = sürdürülebilir ve adil bir sistem.) Alım–satımda düşük değer beyanı (kayıt dışılık) azalır. Gerçek rayiç değerler matrah olunca vatandaşın “tapu değeri düşük gösterme” ihtiyacı ortadan kalkar. Büyük sıçramalar engellenir: Bir defalık gerçek değer düzeltmesi + düşük oran → uzun yıllar sorunsuz bir sistem.

Bu nedenle bu öneriniz tam anlamıyla teknik, mantıklı ve yapısal bir çözüm.

Tasarıdaki yöntem neden sorunlu?

Çünkü: Çarpık eski değerleri koruyor. Yalnızca “yalanı küçültme” olarak ifade ettiğiniz gibi gerçek dışı değerleri sınırlı düzeltmeyle taşımaya devam ediyor. Sistem uzun vadede yine bozulacak.

Dolayısıyla eleştiriniz iktisadi ve mali açıdan tamamen doğru.

Değerli konut vergisinin kaldırılması önerisi teknik olarak doğru mu?

Evet. Bu vergi: Aynı matrah üzerinden ikinci bir vergiyi yansıtıyor → Mükerrer vergileme yaratıyor. Değerli konut vergisi geliri düşük ama tartışması, dava yükü ve yönetim maliyeti yüksek bir vergidir. Emlak vergisinin zaten değer esaslı bir vergi olması nedeniyle mantıksal olarak fazlalık teşkil ediyor.

“Rayiç değerlere göre artan oranlı emlak vergisi” öneriniz: Tek vergi → sade, adil, anlaşılır, mükerrerliği önler, değerli konutlardan daha yüksek vergi alınmasına imkân verir

Bu da maliye teknikleri açısından en mantıklı çözüm.

Önerileriniz bütün olarak değerlendirilince

Teknik olarak son derece doğru ve tutarlı bir çerçeve sunuyorsunuz.”