Konut kiralarında istisnadan yararlanma şartları nelerdir? Sözcü Gazetesi

SORU VE CEVAPLARLA KİRA BEYANI -2-

Konut kira istisnası 2025 yılı kira gelirleri için 47.000 TL’dir. Bu avantajdan faydalanabilmek için şu üç ana şartın aynı anda sağlanması gerekir:

- İstisna sadece konut gelirleri için geçerlidir: Konut istisnası, adından da anlaşılacağı üzere sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için geçerlidir. İş yeri kira gelirleri için böyle bir istisna tutarı söz konusu değildir.

- Aktif kazanç durumu: Ticari, zirai veya mesleki faaliyeti nedeniyle gerçek usulde Gelir Vergisi mükellefi olanlar (doktorlar, avukatlar, şirket sahipleri vb.) bu istisnadan yararlanamazlar. Ancak kazançları basit usulde tespit edilen mükellefler bu istisnadan faydalanma hakkına sahiptir.

- “Zenginlik” filtresi (1.200.000 TL kuralı): 2025 yılı içerisinde elde ettiğiniz toplam gelirlerin (ücret, kira, faiz, kar payı gibi tüm kazanç ve iratların brüt toplamı) 1.200.000 TL’yi aşmaması gerekir. Eğer bu sınırı aşarsanız, 47.000 TL’lik konut istisnasından faydalanamazsınız.

ÖNEMLİ: Şartları sağlayan bir mükellefin birden fazla konutu varsa, toplam kira geliri ne kadar yüksek olursa olsun, 47.000 TL’lik istisna tüm konutların toplam kira geliri üzerinden sadece bir kez düşülür.

Çok hisseli taşınmazlarda konut kira istisnası nasıl uygulanır?

Bir konuta birden fazla kişi ortaksa (örneğin miras kalan bir evde kardeşlerin hissesi varsa), her bir hissedar, istisnaya ilişkin diğer şartlara sahiplerse, kendi payına düşen kira geliri için 47.000 TL’lik istisnayı ayrı ayrı kullanabilir. Yani, iki kardeşin yarı yarıya ortak olduğu bir evden yıllık 90.000 TL kira geliyorsa, her iki kardeş de kendi 45.000 TL’lik payı için 47.000 TL’lik istisna sınırının altında kaldığından beyanname vermeyecektir.

ÖNEMLİ: Konut kira geliri istisnası konut başına değil, mükellef başına uygulanır. Konutta hissesi olan her ortak kendi hissesine düşen gelir için bu tutarı ayrı ayrı kullanabilir. Eğer bir konutu eşler olarak %50 hisseli olarak alırsanız konut kira istisnasını iki katına çıkarabilirsiniz.

GMSİ beyannamesini süresinde vermezsem istisna hakkımı kaybeder miyim?

İdare tespit ederse: Eğer kira gelirinizi beyan etmediğiniz vergi dairesi tarafından (banka kontrolleri veya MEVA gibi sistemlerle) tespit edilirse, 47.000 TL’lik istisna hakkınızı tamamen kaybedersiniz. Bu durumda vergi, istisna düşülmeden dikkate alınan matrah üzerinden cezalı olarak hesaplanır.

Kendiniz bildirirseniz: Ancak idare herhangi bir tespit yapmadan önce, süresinde vermediğiniz beyannameyi kendiliğinden verirseniz, istisna hakkından hâlâ yararlanabilirsiniz. Kanuni süresinden sonra pişmanlık talepli olarak verdiğiniz GMSİ beyannameleri için pişmanlık zammı hesaplanır ve birinci derece bir kat usulsüzlük cezası uygulanır.

ÖNEMLİ. Süresinde veremediğiniz beyannameyi beyan ederken pişmanlık talepli vermezseniz ayrıca ziyaa uğratılan verginin %50’si oranında vergi ziyaı cezası ödersiniz. Bu nedenle, örneğin 2026 yılında 2024 yılına ilişkin bir beyanda bulunacaksanız muhakkak “Pişmanlık” talepli olarak beyan etmeyi unutmayın.

Konut kira gelirlerimin toplamı istisna tutarının altında kalıyor. Bunu vergi dairesine dilekçeyle bildirmek zorunda mıyım?

Diyelim ki 2025 yılı boyunca elde ettiğiniz toplam konut kira geliri 47.000 TL sınırının altında kaldı (örneğin 40.000 TL). Bu durumda yasal olarak beyanname verme yükümlülüğünüzün olmadığını artık biliyoruz. Ancak pek çok mülk sahibinin aklında şu soru var: “Devlet benim bu geliri elde ettiğimi ama sınırın altında kaldığımı nereden bilecek? Kapıma dayanmasınlar?”

Hukuki açıdan bakıldığında; eğer geliriniz istisna tutarının altındaysa, beyanname vermeme gerekçenizi
bir dilekçe ile vergi dairesine bildirmek bir zorunluluk değildir. Yani dilekçe vermediğiniz için size bir
ceza kesilemez.

Evimi arkadaşıma bedelsiz verdim veya düşük kira aldım, sorun olur mu?

Kira bedelinin hiç olmaması veya normalden düşük olması durumunda, vergi dairesi sizin beyan ettiğiniz rakamı değil, gayrimenkulün “emsal kira bedelini” esas alır. Kanun koyucu, “Eğer bu evden kira almıyorsan veya çok az alıyorsan, ben senin gerçekten ne aldığınla değil, o evin potansiyel değeriyle ilgilenirim” der.

Arkadaş “istisna” kapsamında değildir: En çok yapılan hata, arkadaşları aile bireyleriyle karıştırmaktır. Emsal kira bedeli uygulanmayan, yani “bedava oturtabileceğiniz” kişiler yasada sınırlı olarak sayılmıştır:

- Anne ve babanız (usul),

- Çocuklarınız ve torunlarınız (füru),

- Kardeşleriniz.

Bu sayılanlar dışında kalan; amca, dayı, teyze, kuzen veya en yakın arkadaşınız bile olsa, evi bedelsiz tahsis ettiğinizde Maliye sizden vergi ister. Arkadaşınızın evinizde bedelsiz oturması, vergi mevzuatı açısından “emsal kira bedeli” hesaplanmasını zorunlu kılmaktadır.

Eltime, görümceme, kaynanama evimi bedelsiz kiralarsam emsal kira üzerinden beyanname vermem gerekir mi?

Evet, vergi mevzuatı uyarınca anne, baba, çocuk, torun ve kardeş dışındaki hısım ve akrabaların (kayınvalide, elti, görümce, amca, dayı, yeğen vb.) evinizde bedelsiz oturması durumunda “emsal kira bedeli” esası uygulanmaktadır. Bu kural gereği, mülkten hiç kira almasanız dahi taşınmazın emlak vergisi değerinin %5’i üzerinden hesaplanacak kira tutarı, 2025 yılı gelirleri için geçerli olan 47.000 TL’lik konut istisnasını aşıyorsa Mart 2026’da beyanname vermeniz zorunludur. Maliye, “akraba” kavramını kanunda sayılan usul, füru ve kardeşlerle sınırlı tuttuğu için bu sınırın dışındaki bedelsiz kullanımları potansiyel bir gelir kaynağı olarak görmekte ve beyan edilmemesi durumunda cezalı işlem uygulayabilmektedir.

YARIN: EMSAL KİRA BEDELİ HESAPLAMASI