Konut ilanlarında yeni dönem! 15 Şubat tan itibaren tüm şehirlerde zorunlu olacak… ‘10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar cezası var’

Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışma konusu olan sahte ilanlar, ilan kirliliği ve kayıt dışı emlakçılık faaliyetleriyle mücadele kapsamında önemli bir dönüşüm süreci yaşanıyor. Tüketicinin korunmasını ve piyasanın daha şeffaf hale gelmesini hedefleyen bu düzenlemeler, emlak ilanlarının yayınlanma şeklini köklü biçimde değiştirdi.

Sürecin ilk adımı olarak ilanlarda kimlik doğrulaması zorunlu hale getirilirken, bunu yetki doğrulaması uygulaması izledi. Bu çerçevede Ticaret Bakanlığı, 15 Eylül 2024’te Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ni (EİDS) devreye aldı. 31 Aralık 2024’te geçiş sürecinin tamamlanmasının ardından, 1 Ocak 2025 itibarıyla kiralık konut ilanlarında sistemin kullanımı zorunlu oldu.

UYGULAMANIN KAPSAMI GENİŞLETİLDİ

Uygulamanın kapsamı 7 Nisan 2025’te genişletilerek satılık ticari gayrimenkuller de sisteme dahil edildi. Böylece kiralık konutlar ve satılık işyerleri için ilan verilirken yetki doğrulaması şartı getirildi.

Piyasada en çok merak edilen ve beklenen adım ise satılık konutların kapsama alınmasıydı. Bu doğrultuda EİDS, 1 Şubat 2026 itibarıyla satılık konutlar dahil tüm satılık taşınmaz ilanları için zorunlu hale getirildi.
Uygulama, 1 Şubat’tan itibaren ilan platformlarının belirleyeceği biri büyükşehir olmak üzere en az üç ilde başlayacak, 15 Şubat itibarıyla ise tüm illerde tamamen devreye alınacak.
Peki, bu uygulamada nelere dikkat edilmeli? Hangi adımları izlemeli? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, adım adım tüm merak edilenleri anlattı.

1- İLK AŞAMADA BU UYGULAMA FAYDALI OLDU MU?
“Bir yıl sonra özellikle sahte ilan sayısının ciddi şekilde azaldığı ve yetki belgesi olmayan kişilerin artık aracılık faaliyeti yapamadıkları görülmüş oldu” oldu diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:
-- Bu uygulamanın temel amacı dijitalleşmeyle başlayan birçok olumsuz durumun önlenmek istenmesi. Bu uygulamayla özellikle sahte ilanlar yoluyla vatandaşlardan avans, kaparo, satın alma bedeli adı altında birtakım bedelleri isteyen dolandırıcılardan toplumun ve tüketicilerin korunmasını sağlamak. 
-- Uzun yıllar boyunca emlak portallarında, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e aykırı olarak yetki belgesi olmayan kişilerin alım, satım ve kiralamaya aracılık yaptığı görüldü. Bu düzenleme ile yalnızca yetki belgeli emlak danışmanlarının aracılık faaliyeti yapması zorunlu hâle getirildi, böylece merdiven altı emlakçılığın önlenmesi amaçlandı. 
2- KİMLER YETKİ VEREBİLECEK?
Ali Güvenç Kiraz, “Her gayrimenkul sahibi bunu yapabilecek. EİDS sistemine girerek satmayı veya kiralamayı düşündüğü gayrimenkulünü seçecek ve yetki belgeli emlak danışmanına, bu aracılık faaliyetlerini emlak portallarında tanıtabilme hakkını verecek” dedi.

3- NEREDEN YETKİ VERİLİYOR, NASIL YAPILIYOR?
Ali Güvenç Kiraz, süreci adım adım şu şekilde anlattı: 
Birinci adım: Vatandaş e-Devlet sisteminden Ticaret Bakanlığı EİDS Yetki işlemleri bölümüne girecek. 
İkinci adım: Vatandaş burada ekran önüne gelen gayrimenkulleri listesinden satmayı veya kiralamayı düşündüğü gayrimenkulünü seçecek.
Üçüncü adım: Vatandaş, bir ve/veya birden fazla emlak danışmanı aracılığıyla aracılık faaliyeti kapsamında çalışmak ve gayrimenkulünü ilan portallarında tanıtmak istiyorsa; emlak danışmanı veya danışmanlarına ait yetki belgesi numaralarını ve vergi kimlik bilgilerini ekranda belirtilen alanlara dolduracak.
Dördüncü adım: Vatandaş yetki verdiği emlak danışmanı veya danışmanlarına ne kadar süreyle yetki verdiğini orada tanımlayacak. 
Beşinci adım: Vatandaş bu işleme onay verecek ve vermiş olduğu bu onay doğrudan Ticaret Bakanlığı’ndan izinli tüm emlak portallarında otomatik olarak gözükecek.
Altıncı adım: Vatandaş, EİDS sisteminde yapmış olduğu onay sonrası sistem tarafından verilen “Taşınmaz Kimlik Numarasını” yetki verdiği emlak danışmanlarına bildirecek.
Yedinci adım: Yetkili emlak danışmanı veya danışmanları sistem tarafından üretilen “Taşınmaz Kimlik Numaralarını” ilgili emlak portallarına girerek ilan düzenleyip yayınlayabilecekler. Bu adımda vatandaşın yapması gereken bir husus olmayıp bu kısmı yetkili emlak danışmanı yapacak.

4- AYNI TAŞINMAZA İLİŞKİN KAÇ EMLAKÇI YETKİLENDİRİLEBİLİYOR?

“Sistemin ilk düzenlemesi konuşulurken en fazla beş adet emlak danışmanı yetkilendirmesi yapılabileceği konuşulmuştu” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak düzenleme halihazırda emlak danışmanı sayısında bir sınır getirmemiş. Bir kişi istediği sayıda yetki belgeli emlak danışmanına EİDS sisteminde mülkünün satılması veya kiralanması konusunda emlak portallarında ilan verme yetkisi verebilecek” ifadelerini kullandı.
5- YETKİ SÜRESİ NE KADAR, UZATILABİLİYOR MU?

EİDS sisteminde verilebilecek ilk yetki süresinin en az 3 ay olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Bunun haricinde de vatandaş EİDS ekran sisteminde var olan takvim üzerinden de daha uzun yetki verebilir. Eğer vatandaş bu süreyi üçüncü ayın sonunda uzatmak isterse yine uzama süreleri de en az üç ay ve isterse daha uzun süreler olacak şekilde uzatabilecek” dedi.

6- BU YETKİLENDİRME İŞLEMİ İPTAL EDİLEBİLİYOR MU?

“EİDS sisteminde seçilen süre kapsamında vatandaş bu yetkiyi iptal edebilir ve bu işlemi yine EİDS sistemi üzerinden yetki iptali şeklinde yapması gerekli” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak burada önemli olan yetkilendirme işlemi iptal edildiği takdirde, yetkilendirme süresi bitene kadar ilan emlak portalında yayında kalmaya devam edecek ve süre bitimiyle yayından kaldırılacak” ifadelerini kullandı.
7- VATANDAŞLAR, EMLAKÇI YETKİLENDİRMEDEN KENDİ İLANLARINI EMLAK PORTALLARI ÜZERİNDEN YAYINLAYABİLİYOR MU?
Vatandaşların emlak danışmanıyla çalışmak zorunda olmadıklarını söyleyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:
-- Bu kapsamda herkes kendi mülkünü emlak danışmanı aracılığı olmadan kiraya verebilir veya satabilir. EİDS sistemi kapsamında ise bu yetki biraz daha genişletilmiş ve elektronik ilan portallarında mülkü olan bir kişi kendisi, eşi, anne babası, çocukları veya torunlarının mülkleri ile ilgili olarak ilan verebilecek. Bu kişiler haricinde bir kişi yakını veya yukarıda sayılanlar dışında uzak bir akrabasının mülkü ile ilgili kimse ilan veremeyecek.  
-- Bu kapsamda vatandaş emlak portalında ilanını düzenleyecek, ardından ilgili emlak portalı EİDS sisteminden bu taşınmazın vatandaşın kendisine mi yoksa eşi, anne babası, çocukları veya torunları adına bu işlemi yapıyorsa onlara ait olup olmadığını teyit edecek ve bu teyit sonrası ilanı yayınlayacak. Özetle vatandaş kendi veya yakın akrabaları kapsamındaki sahibinden ilanlarda EİDS sisteminden değil emlak portalı sistemi üzerinden ilanı verecek.


8- BU UYGULAMA İLE HAREKET ETMEYEN EV SAHİPLERİ VEYA EMLAKÇILARI BEKLEYEN CEZALAR VAR MI?
Bu soruma Ali Güvenç Kiraz şu cevabı verdi: “EİDS sistemi kapsamında hareket etmeyen emlak danışmanları ve ev sahipleri, Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında aykırılık ve işlem bazında 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulama yetkisi Ticaret Bakanlığı’na ait.”
9- BU UYGULAMA İLE KİRALIK VEYA SATILIK KONUT FİYATLARI KONTROL ALTINA ALINABİLİR Mİ?
“Bu uygulamanın en temel iki amacı sahte ilanlar yoluyla dolandırıcılığın önlenmek istemesi ve yetki belgeli emlak danışmanı olmayan kişilerin aracılık faaliyeti yapmalarının önlenmek istenmesi” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:
“Bu kapsamda fiyat kontrolü sağlanması ve fiyat manipülasyonunun engellenmesi elbette amaçlanmış. Ancak sınırsız sayıda emlak danışmanına yetki verilmesi hakkı ilanlar arasında fiyat farklarının oluşmasına sebebiyet vermiş bu da kiralama ve satılık konut fiyatlarının kontrol alınmasını engelledi.” 
10- DOĞRULANMIŞ İLAN, OTOMOTİV SEKTÖRÜNDE DE GEÇERLİ Mİ?
Ali Güvenç Kiraz, “Ticaret Bakanlığı taşınmaz kiralama ve satışında elektronik ilan portalları üzerinden yaşanan vatandaş mağduriyetlerini, yetkisiz galericiler tarafından verilen ilanları önlemek için getirdiği EİDS sistemini yine çokça mağduriyetin yaşandığı otomotiv alım satımı işleri için de getirdi” dedi ve ekledi:
“Bu kapsamda 16 Haziran 2025 tarihinden itibaren tüm kategorilerdeki araç alım satımına aracılık edilmesi ile ilgili elektronik portal ilan işlemleri yetki belgeli oto galeriler tarafından yapılabiliyor. Aynı şekilde taşıt sahibi, eşi, anne/babası, çocukları ve torunları adına da elektronik ilan portallarında sahibinden ilan verebiliyorlar.”