Kiranın ateşi düşüyor

Türkiye’de kiralar pandemiden sonra hızla yükselişe geçti. Yaşanan depremlerin de etkisiyle azalan arz, göç hareketleri ve enflasyon kirada fahiş artışlara neden oldu.

Ancak son açıklanan veriler gösterdi ki; kiralar artmaya devam etse de hızında ciddi bir düşüş başladı. Gelin hem yeni kiralık konutta hem de mevcut kiraların zam oranında yaşanan değişime bakalım...

YILLIK ZAM HANGİ SEVİYEYE GELDİ

Türkiye’de kiraya zam yılda bir kez, sözleşme yenileme döneminde, ‘TÜFE 12 ay ortalamasına’ göre yapılıyor. Bu, tavan oran olarak uygulanıyor, mal sahibi daha düşük oran belirleyebiliyor. Yasal zammı gösteren 12 aylık TÜFE ortalaması 2022’nin ikinci yarısında yüzde 50’yi aştı, hatta yıl sonunda yüzde 70’in üzerine çıktı. Bunun üzerine kamu devreye girdi, 10 Haziran 2022-1 Temmuz 2024 arasında mevcut kiracılar için yüzde 25 zam sınırı getirildi. Ancak bu uygulama sahada tam anlamıyla karşılık bulamadı.

Sınırlamanın sona erdiği dönemde yüzde 60 seviyesinde olan zam oranı, enflasyondaki düşüşe paralel adım adım geriledi. En son açıklanan ocak enflasyonunda ise yüzde 33.98 oldu ve böylece 46 ayın en düşük seviyesine geldi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), konut kira değerlerindeki güncel değişimi doğrudan yansıtan yeni bir veri açıklamaya başladı. Buna göre; Yeni Kiracı Kira Endeksi ocak ayında bir önceki aya kıyasla yüzde 3.5, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak yüzde 34.2, reel olarak ise yüzde 2.7 oranında arttı.

YENİ KİRALAR NE KADAR ARTIYOR

Merkez’in verilerine göre kira artışı 2021’in ilk yarısında yüzde 25 seviyesindeyken yıl sonunda hızlı yükseliş sürecine girildi. 2022’nin ikinci yarısında 3 haneli artışlar başladı, yüzde 143 ile rekor kırdı. 2023’ün tamamında yıllık artışlar yüzde 100’ün üzerinde gerçekleşti. 2024 yılının ikinci yarısında düşüş başladı, artışlar yüzde 50-60 seviyesine geriledi. 2025 yılında da düşüş eğitimi devam etti, yılın sonunda yüzde 36’ya kadar geldi. 2026’nın ilk ayındaki yüzde 34.2’lik artış da son 52 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti.

Sektör temsilcilerine göre konut fiyatlarında reel düşüş 2026’da sona erecek ve enflasyonun 8-10 puan üzerinde fiyat artışı görülecek. Kirada ise beklenti, enflasyonun 5-6 puan gerisi.

100 METREKARE EVDE ORTALAMA KİRA

Türkiye             : 22.475 TL

İstanbul            : 36.786 TL

Ankara              : 21.007 TL

İzmir                   : 25.218 TL

YAVAŞLAMANIN  5 NEDENİ

Deprem bölgesinde biten yüzbinlerce konut arzı destekledi.

Deprem nedeniyle farklı illere göç edenlerin bir kısmı evlerine döndü.

Suriyelilerden ülkesine geri dönenler oldu.

Kiracı olmanın zorluğu vatandaşı ev almaya yönlendirdi.

Enflasyondaki düşüşle TÜFE 12 ay ortalamasının gerilemesi zam oranını aşağıya çekti.

GÖZLER SOSYAL KİRALIK KONUTTA

KİRA artışının hız kesmesi kiraların erişilebilir olduğu, ya da Türkiye’de kira artışının makul seviyeye geldiği anlamına gelmiyor. Türkiye, 2025’te OECD ülkeleri arasında en yüksek kira artışıyla öne çıktı. Gelinen nokta, özellikle dar ve orta gelirli haneler ile kentsel dönüşüm sürecini olumsuz etkiledi.

Kamu, barınma sorununa çözüm için sosyal konutlarla ev sahipliği oranını arttırmaya odaklandı. Ayrıca geçtiğimiz aylarda Türkiye’de ilk kez ‘sosyal kiralık konut’ üretileceği açıklandı. TOKİ eliyle ilk etapta İstanbul’da 15 bin kiralık konut yapılması planlanıyor.

Ancak kira sorunun çözümü için rakamın artması ve ülke geneline yayılması gerektiği belirtiliyor. Sektör temsilcileri, erişilebilir konut için kamu-özel sektör işbirliği ile kiralık konut üretmeye talip. Kamu ile paylaşılan yeni model önerisinde henüz somut bir hamle yok.