Kentsel dönüşümde yeni dönem: Arsa payları satılabilecek

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Yönetmelik ile riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalara ilişkin önemli düzenlemeler getirildi.

KARAR ALMA SÜRECİNDE "YÜZDE 50+1" DÖNEMİ

Yönetmelik değişikliğiyle, riskli alanlar ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek işlemler yeniden düzenlendi. Artık yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın; yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tüm kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk (yüzde 50 + 1) ile alınabilecek. Bu adım, komşular arasındaki uzlaşmazlıklar nedeniyle duran projelerin önünü açmayı hedefliyor.

Yeni uygulamaya göre, karar alınabilmesi için maliklerden birinin talebiyle tüm paydaşlar toplantıya çağrılacak. Toplantı yeri ve zamanı; muhtarlıkta, bina girişinde veya duyuru panosunda ilan edilerek duyurulacak. Ayrıca noter aracılığıyla da bildirim yapılabilecek. Bu ilanlar yapıldıktan sonra, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan kararlar yasal olarak geçerli sayılacak.

KARARA KATILMAYAN PAYDAŞLARIN HİSSELERİ SATIŞA ÇIKARILACAK

Alınan karara katılmayan veya anlaşma şartlarını kabul etmeyen maliklere, teklifler elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek. Bildirimi takip eden 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılacak. Paydaşlar satın almazsa, bu hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler satın alabilecek.

RUHSAT İÇİN "TEBLİGAT TAMAMLAMA" ŞARTI GETİRİLDİ

İnşaat ruhsatı başvurularında usulsüzlüklerin önüne geçmek amacıyla yeni bir güvenlik adımı eklendi. Artık ruhsat alınabilmesi için salt çoğunluk kararının tüm maliklere usulüne uygun iletildiği ve hisse satışı işlemlerinin başlatıldığı belgelenmek zorunda olacak. Yetkili idareler, satış dosyası üzerinden inceleme yaptıktan sonra uygunluk yazısı vererek ruhsat sürecini başlatacak.

BOŞ PARSELLERDE "OY BİRLİĞİ" KURALI SÜRECEK

Riskli binaların bulunduğu parsellerle birleştirilmek istenen komşu boş parsellerde ise sıkı denetim devam edecek. Riskli binalar kendi içinde salt çoğunlukla karar alabilirken, sisteme dahil edilecek boş parsellerdeki tüm maliklerin oy birliği (yüzde 100) şartı aranacak.

İMAR HAKKI BAŞKA PARSELLERE AKTARILABİLECEK

Afet riski taşıyan veya zemin yapısı nedeniyle inşaat izni verilmeyen bölgelerdeki hak sahipleri mağdur edilmeyecek. Bu parsellerdeki imar hakları, maliklerin tamamının onayıyla başka bir parsele aktarılabilecek. Böylece riskli bölgedeki vatandaşlar, güvenli alanlarda yeni konut sahibi olabilecek.

TAPU HARÇLARINDA "ORANSAL MUAFİYET" KOLAYLIĞI

Vergi ve harç muafiyetlerine ilişkin kurallar da netleşti. Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi veya imar hakkının başka bir yere taşınması durumunda, sağlanan muafiyetler pay oranına göre hesaplanarak uygulanacak.