Kentsel dönüşümde “ya sat ya yık” dönemi başladı: 5 soruda tüm süreç Sözcü Gazetesi

Kentsel dönüşüm sürecinde milyonlarca ev sahibini yakından ilgilendiren önemli bir düzenleme yürürlüğe girdi. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile riskli yapıların yıkımından arsa satışına kadar olan süreç yeniden şekillendirildi.

Yeni düzenleme ile birlikte kentsel dönüşüm projelerinde karar alma mekanizmaları hızlandırılırken, sürece katılmayan hak sahipleri için yaptırımlar netleştirildi. Uzmanlara göre, bu değişiklikler “ya uzlaş ya da sat” döneminin başladığını gösteriyor.

DÖNÜŞÜM SÜRECİ HIZLANIYOR

Yönetmelik değişikliği kapsamında, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılacak. Ancak bu işlemden sonra taşınmazın tapu kütüğünde, parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yer alacak.

Bu aşamadan sonra parselde yapılacak tüm iş ve işlemler doğrudan kentsel dönüşüm mevzuatına göre yürütülecek. Böylece idari süreçlerin hızlanması ve belirsizliklerin azaltılması hedefleniyor.

1) HER HAK SAHİBİ TOPLANTI TALEP EDEBİLECEK Mİ?

Yeni dönemde, riskli yapı bulunan parsellerde maliklerden herhangi biri toplantı yapılmasını talep edebilecek. Toplantı yeri ve zamanı muhtarlık ilanı, bina duyuru panosu ya da noter yoluyla maliklere bildirilecek.

Toplantıların geçerli olabilmesi için, hisseleri oranında salt çoğunluğun katılımı ve kararı yeterli olacak. Alınan kararlar tutanak altına alınarak imzalanacak.

2) ALINAN KARARLARA İTİRAZ HAKKI VAR MI?

Evet. Toplantıda alınan kararlar, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilecek. Bildirimin ardından 15 günlük itiraz süresi başlayacak.

Bu süre içinde hak sahipleri teklifi inceleyebilecek ve karara itiraz edebilecek. Sürenin sonunda ise karar kesinleşmiş sayılacak.

3) 15 GÜN DOLARSA ARSA PAYI NASIL SATILACAK?

İtiraz süresi içinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenecek rayiç bedelden düşük olmamak şartıyla açık artırma yoluyla satılacak.

Öncelik diğer paydaşlara verilecek. Satış gerçekleşmezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında arsa payını Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ satın alabilecek.

4) YAKIMDAN SONRA ARSA DEVLETİN Mİ OLACAK?

Riskli binanın yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazın satılması kararlaştırılırsa, öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bağlı kuruluşlar veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu olacak.

Kamu tarafından uygun görülmesi halinde, arsa paylarını satan hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.

5) AYNI PARSELDE BİNA YAPILMASI ŞART MI?

Yeni düzenleme, imar hakkı aktarımına da imkan tanıyor. Zeminden kaynaklı riskler veya afet tehlikesi nedeniyle aynı parselde yapılaşma mümkün değilse, yeni bina başka bir parselde inşa edilebilecek.

Bu durumda maliklerin tamamının muvafakati aranacak ve imar hakkının taşındığı parseldeki işlemler de yine kentsel dönüşüm kapsamında yürütülecek.

HAK SAHİPLERİNİN SÜRECİ YAKINDAN TAKİP ETMESİ ÖNEM TAŞIYOR

Uzmanlar, yeni yönetmelikle birlikte kentsel dönüşümde sürece katılmamanın ciddi hak kayıplarına yol açabileceği uyarısında bulunuyor. Toplantılar, tebligatlar ve 15 günlük itiraz süresi artık hayati önem taşıyor.