İstanbul konut piyasasında bir devir resmen kapandı: Artık ne yapsan satar dönemi bitti! Sözcü Gazetesi

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına (AA) İstanbul'daki konut talebinin mevcut durumunu ve gelecek dönemde öne çıkabilecek konut tiplerini değerlendirdi.

İNDER Başkanı Keçeli, konut alıcılarının son dönemde oda sayısından vazgeçmeden daha küçük metrekareli evlere yöneldiğini söyledi.

Özellikle 2+1 ve 3+1 konutların tercih edildiğini belirten Keçeli, satın alma gücündeki değişimin konutların metrekarelerine yansıdığını ifade ederek, "Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar." dedi.

Eskiden 3+1 konutların 120-130 metrekare civarında olduğunu, bugün ise 90-100 metrekarelik 3+1 dairelerin de tercih edildiğini aktaran Keçeli, İstanbul'da konut satın alanların öncelikli olarak deprem güvenliği, ihtiyaç duydukları oda sayısı ve yaşam tarzlarına uygunluğu dikkate aldığını dile getirdi.

Keçeli, konut piyasasındaki talebin ağırlıklı oturum amaçlı olduğunu anlatarak, "İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek." ifadelerini kullandı.

"İSTANBUL'DA ARTIK ÇEPER KALMADI"

İstanbul'da ulaşım, iletişim ve sağlık hizmetlerindeki gelişmelerin kent dışındaki bölgelerde yaşamayı kolaylaştırdığını ifade eden Keçeli, şöyle konuştu:

"Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul'da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken 'Okul, ulaşım, iletişim var mı?' diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul'da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün."

Konut üretiminde yalnızca dairelerin değil, sosyal donatı, otopark, spor, yürüyüş ve dinlenme alanlarının da planlanması gerektiğini belirten Keçeli, İNDER olarak 2026'yı "kentsel gelişim yılı" ilan ettiklerini söyledi.

Keçeli, "Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden 'ne yaparsan satar' mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır." ifadelerini kullandı.

Keçeli, yüksek kiralar nedeniyle 1+0 ve 1+1 dairelerin tercih edildiğine dikkati çekerek, "Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir." dedi.

HANE YAPISI KONUT TERCİHLERİNE YANSIYOR

KONUTDER Başkanı Yılmaz da İstanbul'da tek tip bir konut talebinden söz etmenin doğru olmayacağını belirterek, tercihlerin bölgeye, konuma ve projenin hedef kitlesine göre değiştiğini söyledi.

Bazı bölgelerde 3+1 ve daha büyük konutların, bazı bölgelerde ise 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutların öne çıktığını aktaran Yılmaz, hane yapısındaki değişimin de konut büyüklüğüne yönelik talebi etkilediğini ifade etti.

Türkiye'de ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025'te 3,08 kişiye gerilediğini, tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321'e ulaştığını aktaran Yılmaz, "Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye'de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor." diye konuştu.

Buna karşın çocuklu aileler, evden çalışanlar ve daha geniş yaşam alanına ihtiyaç duyan haneler için 2+1, 3+1 ve daha büyük konutların önemini koruduğunu anlatan Yılmaz, konut tercihlerinin demografik yapının yanı sıra yaşam biçimi, gelir seviyesi ve lokasyondan da etkilendiğini kaydetti.

Yılmaz, küçük konutlara yönelik talebin yatırım amaçlı alımlarla da desteklenebildiğini belirterek, özellikle 1+0 ve 1+1 konutların daha düşük yatırım tutarı, kiralama kolaylığı ve gerektiğinde daha hızlı nakde çevrilebilmesi nedeniyle tercih edilebildiğini aktardı.

Mevcut resmi konut satış istatistiklerinde satışların oda sayısına göre düzenli şekilde ayrıştırılmadığını dile getiren Yılmaz, bu nedenle 1+0, 1+1, 2+1 veya 3+1 konutların satışlarındaki değişimin net oranlarla ortaya konulmasının mümkün olmadığını ifade etti.

Yılmaz, "Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek." değerlendirmesinde bulundu.

"FİNANSMAN KOŞULLARI BELİRLEYİCİ"

GYODER Başkanı Çekici ise İstanbul'da konut ihtiyacının devam ettiğini ancak bu ihtiyacın satın alma kararına dönüşmesinde finansman koşullarının önemli rol oynadığını söyledi.

Türkiye genelinde ağustosta konut satışlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli konut satışlarının ise yüzde 7,2 arttığını belirten Çekici, "Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor." dedi.

Çekici, konut talebinin hane yapısı ve alım gücüne bağlı olarak çeşitlendiğini anlatarak, şunları kaydetti:

"Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut."

​​​​​​​Çekici, gelecek dönemde konut tercihlerinde hane yapısı, yaşam ve çalışma biçimleri, finansmana erişim ile konutun toplam maliyetinin birlikte etkili olacağını belirterek, "Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz." dedi.

Daha kompakt ve işlevsel konutların yanı sıra ailelerin uzun vadeli ihtiyaçlarına cevap veren geniş yaşam alanlarının da önemini koruyacağını ifade eden Çekici, "Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır." şeklinde konuştu.

Çekici, değişen talebe uygun arz geliştirilmesinin önemine işaret ederek, "Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz." değerlendirmesinde bulundu.