Ev fiyatlarını etkileyen yeni risk! Ne deprem ne kredi ne de faiz Sözcü Gazetesi

Dünyada küresel konut talebinde artık yeni bir kriter daha var: İklim değişikliği.

Değişimlerin yarattığı riskler, potansiyel gayrimenkul yatırımcılarının yüzde 80’inden fazlasının "ev satın alma kararlarında kritik bir unsur" oldu.

ABD’nin en büyük emlak ilanları sitesi Zillow, çevre konularında faaliyet gösteren First Street sivil toplum kuruluşuyla işbirliği yaptı.

Zillow’un, iklim risk puanını açık verdiği ilanlarda, yangın, sel, aşırı sıcak, kötü hava kalitesi gibi riskleri harita üzerinden renklerle karşılaştırma imkânı tanıyordu. Emlak danışmanları ve ev sahipleriyse bu özelliğin ev satışlarına zarar verdiğine dair gelen şikayetlerde bulundu.

Euronews’in haberine göre, Zillow, söz konusu özelliği sitesinde gizlemek durumunda kaldı. İlanlara First Street’e yönlendiren bağlantılar eklendi.

İlan verenlerin şikayetleriyse emlak piyasasının iklim krizi karşısında kırılgan hale geldiğini gösterdi.

LOS ANGELES'TEKİ YANGINLAR

2025 yılı başlarında Los Angeles’ı kasıp kavuran yangınlar yaşandı. Yangında 28 kişi hayatını kaybederken, 10 binden fazla ev yok oldu. Güçlü rüzgârların körüklediği ve kuraklıktan etkilenen bitki örtüsüyle hızlı ilerleyen yangın kısa sürede yayılırken 30 milyar dolarlık maddi hasara neden oldu.

Araştırmacılar, aşırı yangınları besleyen sıcak, kuru ve rüzgârlı koşulların iklim değişikliği nedeniyle yaklaşık yüzde 35 daha olası hale geldiğini doğruladı.

Ulusal acil durumlarda gıda ve barınma gibi temel ihtiyaçlarda yüzde 10’dan fazla fiyat artışını yasaklayan eyalet yasasına rağmen, yüzlerce ev sahibi "kira fırsatçılığı" ile suçlandı.

Kaliforniya, 2010’dan önce inşa edilen evlerin satıcılarına, mülkün yangın riskini ve kırılganlıkları azaltmak için aldıkları önlemleri açıklama zorunluluğu getiren ilk ABD eyaleti oldu.

Ancak bu tür korumalar, konut fiyatlarını istikrara kavuşturmayacak ya da sakinlerin yer değiştirmesini önlemeyecek. Florida’da ise Atlantik kasırga sezonunda görülen şiddetli hava koşullarıyla ilgili artan endişeler ve fırlayan sigorta maliyetleri, birçok kişinin bölgeden taşınmasına yol açtı.

Florida İklim Anketi, eyalet genelinde ankete katılan 1.400 kişinin yüzde 36’sının kasırgalar, sel ve aşırı sıcakların tehdidi nedeniyle kısmen ya da tamamen taşındığını veya taşınmayı düşündüğünü ortaya koydu.

KONUT FİYATLARI İKLİM DEĞİŞİKLİĞİNDEN OLUMSUZ ETKİLENİYOR

Avrupa’da iklim değişikliğinin körüklediği felaketler, emlak piyasasında oynak hareketleri tetikliyor.

SSRN’de yayımlanan yakın tarihli bir çalışma, 2009 ile 2024 arasında İspanya anakarasındaki 47 şehirde satış ve kira fiyatlarını analiz ederek aşırı sıcakların mülk değerleri üzerindeki etkisinin boyutunu ortaya koydu.

Bu, İspanya’nın kayıtlardaki en sıcak yazını geçirirken 17 Ağustos’taki bir sıcak hava dalgasında sıcaklıkların tehlikeli 45,8°C’ye ulaştığı bir döneme denk geliyor. Kavurucu sıcaklar, bu yıl ülkede 380 bin hektardan fazla alanı yakan azgın orman yangınlarının önünü açtı.

Bilim insanları, yangınları besleyen sıcak, kuru ve rüzgârlı koşulların iklim değişikliğinin olmadığı bir dünyaya kıyasla yaklaşık 40 kat daha sık ve yaklaşık yüzde 30 daha şiddetli olduğunu uyarıyor.

SICAKLIĞIN 35 DERECEYİ ARTMASI KİRAYI DÜŞÜRÜYOR

Araştırmacılar, sıcaklığın 35°C’yi aştığı her ek günün, aynı şehirde satış fiyatlarında metrekare başına 1,40 euro ve aylık kiralarda 0,0059 euro düşüşe karşılık geldiğini tespit etti.

2024’te satışta yaklaşık 700 bin konut olduğu düşünüldüğünde, bu satışlarda yılda yaklaşık 117,6 milyon euro ve kira fiyatlarında 500 bin euro kayba tekabül ediyor.

Ancak çalışma, İspanya’nın daha serin bölgelerinde artan sıcaklıkların satış fiyatlarını metrekare başına 2,80 euro ve kiraları 0,012 euro artırdığını da ortaya koydu.

Her 1°C ısınmada, atmosfer yaklaşık yüzde 7 daha fazla su buharı tutabiliyor; bu da şiddetli yağış olasılığını artırıyor.

İngiltere’de bu, şaşırtıcı şekilde 6,3 milyon evin artık nehirlerden, denizden veya yüzey sularından kaynaklanan sel riski altındaki bölgelerde bulunduğu anlamına geliyor.

EMLAK PİYASASINDA BELİRSİZLİK ARTIYOR

Emlak danışmanı ve eski emlak ofisi sahibi Rachel Ollington, iklim değişikliğinin "uzun vadeli bir mesele" gibi görünse de İngiltere genelinde değerlemeleri ve alıcı davranışlarını şimdiden şekillendirdiğini ve “10, hatta beş yıl önce hiç görmediğimiz biçimlerde artık gündemin bir parçası haline geliyor” diyor.

Ollington, birbirine çok benzeyen ve sadece birkaç sokak arayla bulunan iki evin, sırf birinin sel veya orman yangınları açısından daha yüksek riskli bir bölgede yer alması nedeniyle artık çok farklı düzeylerde ilgi görmesinin olağan hale geldiğini anlatıyor.

"Gelenler eskisine göre çok daha fazla soruyla geliyor” diyen Ollington, "Daha ikinci bir ziyareti planlamadan önce sigorta maliyetlerini kontrol ediyorlar. Bazıları iklim riski raporlarını, yerel sel verilerini ve hatta erozyon tahminlerini gündeme getiriyor” dedi.

RİSKLER ARTIYOR SATIŞLAR YAVAŞLIYOR

Bu tehditler potansiyel alıcıları tamamen caydırmasa da karar alma sürecini yavaşlatıyor ve satışın tamamlanmadan düşmesi oranını artırıyor (alıcıların satış tamamlanmadan fikrini değiştirdiği durumlar).

Ollington, sigorta primlerinin aşırı yüksek olması nedeniyle sahiplerin zor durumda kalması ya da şiddetli hava olayının ardından sigortacıların çekilmesi gibi nedenlerle "gayet iyi" satışların düşmesine tanık olduğunu söyleyerek "Bu belirsizlik, bağlı satış zincirlerinde dalga etkisi yaratıyor” diyor.

İklim değişikliği İngiltere'de kiralık piyasasını da sarsıyor; ev sahipleri sahil ya da nehir kenarı bölgelerde yatırım yapmaktan uzak duruyor. Bazıları ise sigorta riskleri ve bakım yükümlülükleri nedeniyle satışa çıkmayı düşünüyor.

Avustralya’da bile aşırı hava olayları emlak piyasasında büyük kara delikler yaratıyor. İklim Konseyi kısa süre önce, ülkedeki sel riski yüksek evlerin, artan sel tehditleri olmasaydı toplamda 42,2 milyar Avustralya doları (yaklaşık 23,83 milyar euro) daha değerli olacağını tespit etti.

SİGORTALANMAYAN EVLER 

Loughborough Üniversitesi’nin araştırması, iklim değişikliğinin İngiltere dâhil birçok ülkede "sigorta krizi"ne dönüştüğünü ve aşırı hava olaylarından kaynaklanan hasar taleplerinin arttığını savunuyor.

İngiltere'nin sigorta ve uzun vadeli tasarruf sektörü kuruluşu İngiliz Sigortacılar Birliği, 2024’te hava olayları nedeniyle konutlarda ödenen hasar tazminatlarının rekor düzeyde 585 milyon pound (yaklaşık 609,85 milyon euro) olduğunu bildirdi. Sonuç olarak sigortacılar, primlerini keskin şekilde artırmaya ya da kapsamı tamamen geri çekmeye zorlanıyor.

Araştırmacılar, "Sigorta erişilemez ya da karşılanamaz hale geldiğinde haneler korunmasız kalır, mülk değerleri düşer, ipotek bulmak zorlaşır ve daha geniş bir finansal krizin riski artar" diyor.