Bina yaşı dolandırıcılığı! Eski binaları yeni gibi gösterip satıyorlar... ‘Sözleşmeyi feshedebilir, paranızı geri alabilirsiniz’

Ailemle yaşadığım evimiz eski bir binada olduğu için taşınmayı planlıyoruz. Bu sebeple son aylarda satılık/kiralık ev ilanlarını yoğun şekilde inceliyorum. Özellikle yeni ya da nispeten daha genç binaların ilanlarına bakarken dikkatimi bir şey çekti; bazı ev sahipleri ya da emlakçılar bina yaşını yanlış yazıyor.

Uzun yıllardır aynı ilçede yaşadığımız için eşim de ben de yeni yapılan binaları az çok biliyoruz. Bu sebeple bariz şekilde yanlış yazılan binaları ayırt etmek çok zor olmadı.

Mesela bir ev beğendik, ilanda ‘0 yaşında’ yazıyor. Yani yeni yapılmış. Ama ben biliyorum ki o bina en az beş senedir orada. Emlakçıya bunu söylediğimde “Yanlış yazılmış, farkında değiliz” dedi ve sonra ilanı düzenlediler. Meğer bina dokuz yaşındaymış.

Beğendiğimiz başka bir evin ilanında bina yaşı için ‘beş’ yazmışlar. Evi görmeye gittik, ev sahibi ile konuşurken binanın kaç yılında yapıldığı sorduk ve “2015” cevabını aldık. Yani bina beş değil 11 yıl önce yapılmış.

Maalesef örnekler bunlarla bitmedi. Yine internette evler arasında gezinirken yaşadığımız sokakta olan bir binanın kiralık daire ilanına ’11-15 yaşında’ yazdıklarını gördüm. Ama o binanın daha yaşlı olduğuna emindim. İlan sahibini aradım ve binanın yaşını neden olduğundan daha genç yazdıklarını sordum. Karşı taraf soru karşısında şaşırdı, itiraz edecek gibi oldu. Ben de aynı sokakta yaşadığımı ve bu sokakta 15 yaşında bir bina olmadığını söyledim. Çünkü bu sokaktaki binaların en genci yaklaşık 25-30 yaşında. Ben ısrarcı olunca ilan sahibi “Evin dikkat çekmesi” için böyle yaptıklarını söyledi.

Başta İstanbul’da olmak üzere ülke genelinde hepimiz deprem korkusu yaşıyoruz. Özellikle yaşadığı eve güvenmeyenler için bu korku daha büyük bir boyutta yaşanıyor. Yeni binaya taşınmak, kendini güvende hissetmek isteyen insanların karşısına ise bu ‘emlak dolandırıcıları’ çıkıyor.

Pek yanıltıcı ilanın hukuki niteliği nedir? Bir binanın gerçek yaşını resmi olarak öğrenmenin yolu var mı? En önemlisi evi kiraladıktan ya da satın aldıktan sonra bina yaşının yanlış olduğunu öğrenirsek hukuki olarak neler yapmalıyız?

Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, “Bilinen ilan sitelerinde verilen ilanlar, icaba davet niteliği taşır. Bunun anlamı, bir mal sahibinin elinde bulunan bir malı satış yoluyla devretmek istediği, bunun için alıcıların teklif yapabileceği, bu teklif mal sahibi tarafından da kabul edilirse karşılıklı anlaşma ile sözleşmenin kurulacağıdır” dedi ve yanıltıcı ilanın hukuki niteliği hakkında şu detayları verdi:

-- Mal sahibi veya yetkilisi tarafından teklife davet esnasında esaslı yanıltıcı bilgi bulunan bir beyan sunulursa, karşı taraf eğer tüketici ise bu kanuna göre tüketicinin yanıltılması anlamına gelir. Ancak unutmamak gerekir ki her satış işlemindeki alıcı gerçek kişi tüketici konumunda değildir. Bu malı yatırım için alıyor olabilir, satıcı kişi kanun anlamında satıcı/sağlayıcı olmayabilir. Dolayısıyla her olayda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanması imkânı olamayacaktır.

-- Bunun yanında dolandırıcılık bakımından baktığımızda ise yargılama makamları bazı olaylarda bunun hukuki mesele olduğunu belirtip ceza hukukunun konusu olmadığını dile getirmektedir.

-- Bazı kararlarda ise bu yanıltıcı bilgiyi veren kişilerin bu işi meslek edinmiş olup olmadıklarına bakıldığını görüyoruz ancak her halükârda mağdurun zarar görmesi suçun maddi unsurunu oluşturur.

EMLAK DANIŞMANININ SORUMLULUĞU NEREDE BAŞLAR?

“Emlak danışmanlığı, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) simsarlık sözleşmesi adı ile tarif edilen bir tür vekalet ilişkisi doğuran iştir. Emlak danışmanı hukuka aykırı olarak bir tarafın menfaati aleyhine hareket ederse sorumluluğu doğar. Ayrıca emlak danışmanı, hele ki tacir sıfatı bulunuyor ise yani şirket veya şahsi ve esnaflık sınırlarını aşan şirketi varsa, bu halde tacir sayılacak olup sorumlulukları daha da ağırlaşır” diyen Ümit Yasin Kısa ekledi:

“Tacir olan bir emlak danışmanının mal sahibinin beyanının bu şekilde olduğunu belirterek sorumluluktan kurtulması mümkün değildir. Bunun yanında tacir olmasa da emlak danışmanı alıcıya karşı verdiği bilgilerle sorumlu olup aracılık ettiği taşınmazın gerçek durumunu araştırmalı ve buna uygun beyanlarda bulunmalıdır. Bu nedenle bir emlak danışmanı, hele ki tacir ise, mutlaka beyanlarına konu bilgileri önceden teyit etmeli ve araştırmalıdır. Aksi takdirde kendi sorumluluğu da doğacaktır.”

SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE TAZMİNAT HAKLARI VAR MI?

İlandaki yanlış bina yaşı bilgisine güvenerek evi kiralayan veya satın alan bir kişi, gerçek yaşı öğrendiğinde 'hata' veya 'hile' (esaslı yanılma) gerekçesiyle sözleşmeyi iptal edebilir mi? Satış bedelinde indirim talep etme veya ödenen emlakçı komisyonunu geri alma hakkı doğar mı?

Ümit Yasın Kısa, bu durumu birkaç farklı noktadan değerlendirmek gerektiğini söyledi, “Mesela, satıcı bir tacir ve alıcı da bir tacir olsun. Tacirler her türlü hukuki işlemlerinde basiretli tacir olarak davranmak zorunda olan ticaret erbabıdır. Bu örnekte alıcı tacir, gerekli araştırmayı yapmak, gerekli kurumlarda kontrollerini sağlamak zorundadır. Bu elbette kesin bir yargı olmamakla birlikte bir gerçek kişi veya bir tüketici gibi yanıldığını kolayca ispatlayamayabilir” dedi.

Ancak alıcı gerçek bir kişi ya da tüketici ise işlerin değişeceğinden de bahseden Kısa şu bilgileri verdi:

“Bu durumda bina yaşının kendisine yanlış bildirildiğini, hile ile kandırıldığını iddia edebilir. Sade vatandaş olarak tabir edebileceğimiz kişilerin bu gibi bilgileri tek tek kontrol etmesi, nasıl kontrol edeceğini bilebilmesi her zaman mümkün olmaz. Zaten bunun için kendisi de bir emlak danışmanı aracılığı ile işlem tesis eder ve karşısındakine güvenir. Yasal sürelere uyarak sözleşmesini bu sebeplerle feshetme veya indirim isteme imkânı olabilecektir. Tabi bu durumda bu yanıltıcı / hileli bilgileri kendisine veren emlak danışmanından da verdiği ücreti geri isteyebilecektir.”

PEKİ YA BOŞA HARCANAN EMEK VE MASRAFLAR... 

İlandaki yanlış bilgi nedeniyle ekspertiz yaptırılması, yol masrafı harcanması veya başka bir kiralama fırsatının kaçırılması durumu yaşanabilir. Ümit Yasin Kısa, bunların tam olarak menfi zarar (olumsuz zarar) olarak tabir edilen zarar kalemlerine girdiğini söyledi.

Kısa, “Hileli davranışlar ile karşılaşan alıcı, söz konusu mal sahibi ve emlak danışmanı ile hiç karşılaşmamış olsaydı hangi durumda olacak idiyse maddi olarak aynı duruma getirilmesini talep etme imkanına sahiptir. Bunlar ise; yapılan masraflar, kendileri ile sözleşme akdetmeseydi başka bir mal alıp onun sağlayacağı ve şu an elde edemediği gelir, başka bir mal alsaydı fiyat artışı ile şimdi satsa eline geçebilecek bedel (fiyat farkı) gibi zarar kalemlerini talep edebilecektir” dedi.

NERELERE ŞİKÂYET EDEBİLİRSİNİZ?

Bu meslek erbaplarının bağlı olduğu bakanlığın ilgili kuruluşları tarafından denetlendiğinden bahseden Kısa, şikâyet başvurularını nereye yapabileceğinize dair şu bilgileri verdi:

“Bu tip şikâyet başvuruları direkt kuruma yapılabileceği gibi ayrıca CİMER üzerinden de ilgili bakanlık seçilerek yapılabilir. Bu halde, ilgili ilan, malın gerçek yaşını gösteren belgeler, aradaki sözleşme, varsa gerçeğe aykırı bilgi gösteren diğer belgeler sunulabilir. Bununla birlikte, yapılan şikâyet neticesinde ilgili kurum tarafından söz konusu binanın yaşı resen de soruşturulacağı için elde yaşa dair belge olmasa da şikâyet başvurusu yapılabilir ve işlemler tesis ettirilebilir.”

BİNA YAŞI TAPUDA YAZAR MI?

Ümit Yasin Kısa, tapu kayıtlarında bu bilginin göründüğünü ancak detay bilgi olduğu için nereye nasıl bakması gerektiğini vatandaşların bilmediğini söyledi, “Aslında bu gibi detaylı bilgiler için tapu takyidat belgesini görmek gerekir. Ancak uygulamada maalesef kiracıların ev sahibinden bunları istemesi pek mümkün olamıyor. Kiralama sürecinde kiracı daha geride duruyor. Aslında kiracıların da evi satın almak isteyenlerin de bu belgeyi görme hakkı var” dedi.