‘Benim hakkım daha fazla’ tartışması: Apartmanlarda otopark krizi! Nasıl bir yol izlenmeli? ‘Çok önemli bir detay atlanıyor’

İstanbul’da artan araç sayısı, yalnızca sokaklarda değil, apartmanların içinde de yeni bir krizi beraberinde getirdi. Özellikle son dönemde sosyal medyada paylaşılan şikâyetler ve benzer paylaşımlar, site ve apartman otoparklarının kullanımına ilişkin sorunların giderek daha görünür hale geldiğini gösteriyor.
Pek çok paylaşımda, bazı binalarda birden fazla araca sahip olan daire sakinlerinin ortak alanları daha yoğun kullandığı, bu durumun ise diğer kat maliklerinin otoparktan eşit şekilde yararlanmasını zorlaştırdığı ifade ediliyor.
Nitekim oturduğum binanın hemen yanındaki apartmanda, birkaç gün önce otopark kullanımı nedeniyle komşular arasında bir tartışma yaşandığına tanık oldum.
Bu noktada akla gelen ilk soru şu: Kat mülkiyeti mevzuatına göre, otopark alanlarının dairelere tahsis edilme şekli nasıl belirleniyor ve bu tahsis ‘kalıcı kullanım hakkı’ haline gelebilir mi?

OTOPARK KONUSUNDA ÇOK KRİTİK BİR DETAY VAR
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, öncelikle ortak alanlarla ilgili ayrıma dikkat çekerek, şu önemli bilgilerin altını çizdi:
“Ortak alanlar, aksi hüküm olmadıkça tüm kat maliklerinin ortak kullanımlarına ait alanlardır. Otoparklar, sığınaklar, bahçeler, asansörler, merdivenler, apartman/site girişleri ortak alanlardan bir kısmı olarak sayılabilir. Ancak ortak alanlarda mutlak ortak alan ve nisbi ortak alan ayrımı vardır. Mutlak ortak alanlar, tüm kat maliklerine ait tahsis asla yapılamayacak alanlardır (Sığınak, asansör vb gibi). Nisbi ortak alanlarda projesi itibariyle o bağımsız bölüme ait olan veya yönetim planıyla tahsis edilebilir alanlardır (otoparklar veya daire önü bahçe alanları bazı bağımsız bölümlere yönetim planı ile tahsis edilebilir).”

“Kat mülkiyeti kanunu aksine düzenleme olmadığı müddetçe, her kat malikinin arsa payı oranında otopark alanlarında hak sahibi olduğu bellidir” diyen Kiraz, “Bu da yönetim planında özel bir düzenleme olmadığı müddetçe aslında her kat malikinin arsa payı oranında otoparkları kullanabileceği anlamına gelir. Örneğin 10/200 arsa paylı bir bağımsız bölüme karşılık 20/200 arsa paylı bir bağımsız bölüm iki katı daha fazla otopark alanına sahip olabilir” ifadelerini kullandı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Motorlu Kara Taşıtları verilerine göre, kentte trafiğe kayıtlı motorlu kara taşıtı sayısı 6 milyon 246 bin 12 oldu. Bu araçların yaklaşık 4 milyon 88 bini otomobil olup, her 6 araca yaklaşık bir park yeri düşüyor. Evinin önünde dahi park alanı bulmakta zorlanan İstanbullular, zamanlarının bir kısmını da otopark aramak için kaybediyor. Mevcut otoparkların kapasitesinin yetersizliği, kullanışsızlığı ve hatalı park etmeler sonucu kangrene dönüşen park yeri bulma sorunu da katlanarak artıyor.

HER DAİREYE OTAPARK ALANI DÜŞMÜYORSA DİKKAT!
Her daireye yeterli otopark düşmediği durumlarda, bazı kat maliklerinin birden fazla aracıyla alanı sürekli işgal etmesi hukuken ‘hakkın kötüye kullanımı’ sayılır mı? Bu durumda hangi yaptırımlar uygulanabilir? 
“Her daireye yeterli otopark alanı düşmediği durumlarda eğer bazı kat maliklerinin arsa payı ciddi şekilde yüksek değilse veya yönetim planında bu daireler için özel bir tahsis yoksa bu durum hakkın kötüye kullanılması olacaktır” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:
“Böyle bir durumda her kat malikinin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak fazla araçların otoparktan çıkarılması yani eski hale getirme ve hakimin müdahalesini isteyerek otopark alanları konusunda hakimin adaletli bir sistem belirlemesi istenebilir. Bu davalarda zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılamayacağını da bildirmek isterim.” 

MAHKEME KARARINU UYGULAMAYANLARA İDARİ PARA CEZASI
Mahkeme tarafından verilen karara uyulmaması halinde idare para cezasının olduğuna da dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, “Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece 2026 yılı itibariyle 7.972,00 TL’den 64.752,00 TL’ye kadar idari para cezası verilir” dedi.

‘SİTE YA DA APARTMAN YÖNETİMİ KENDİ İRADELERİYLE OTOPARK ALANI TAHSİSİ YAPAMAZ’
Site/Apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu, otopark kullanımını adil hale getirmek için hangi kararları alabilir? Örneğin ‘araç başına sınırlama’, ‘sıralı kullanım’ veya ‘kura sistemi’ hukuken uygulanabilir mi? 
“Site ve apartman yönetim kurullarının otopark alanları ile ilgili yönetim planında özel bir hüküm yoksa kendi iradeleriyle otopark alanı tahsisi yapmaları hukuken mümkün değil” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Yargıtay kanunda yazan ‘aksine hüküm olmadıkça’ ifadesinden yönetim planı değişikliğini anlamak gerekir demiştir. Bu kapsamda bu tür hallerde yönetim kurulu apartman veya siteyi olağanüstü kat malikleri genel kuruluna davet etmeli burada yönetim planı değişikliği yaparak otopark alanlarını düzenlemesi gerekli” ifadelerini kullandı.

Kiraz, şöyle devam etti:
-- Bu olağanüstü kat malikleri genel kurulunda ise karar gereği tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile karar alınması zorunludur. Bu o gün genel kurulda bulunanlar değil tüm kat malikleri toplamının 4/5 çoğunluğudur. Bu şekilde alınan karar ve varsa otopark yeni yerleşim şeması noterden onaylı bir şekilde tapuya şerh edilirse artık bu yeni durum geçerli olacaktır. 

-- Birden fazla otopark kullanımı konusunda özel bir yönetim planı hükmü yoksa yönetim kurulu doğrudan bu haksız kullanımın düzeltilmesi ve eski hale getirilerek hâkimin müdahalesini ancak yine olağan veya olağanüstü genel kurulda dava açma yetkisi alarak kullanabilirler. Burada yönetim kurulunun aksine her kat malikinin bireysel olarak dava açma hakkı ise her zaman vardır.

‘KİRACIYA HİÇ KİMSE SEN KİRACISIN OTOPARK KULLANAMAZSIN DİYEMEZ’
Kiracının kendi mülk sahibinin var olan haklarını o bağımsız bölümde kullanabilen ve kullanma hakkı olan kişi olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Kiracıya hiç kimse sen kiracısın otopark kullanamazsın diyemez. Kiracıyı doğrudan ilgilendiren durumlarda (otopark alanı kullandırmama doğrudan ilgilendiren durumdu) kiracı da sulh hukuk mahkemesine başvurarak eski hale getirme ve hâkimin müdahalesi talebinde bulunabilir. Normalde kiracının istisnai haller dışında kat mülkiyeti kanunu kaynaklı dava açma hakkı yoktur ama bu durumda vardır” şeklinde konuştu.

BU TÜR OTOPARK İHTİLAFLARINDA YARGITAY’IN YERLEŞİK İÇTİHATLARI VAR MI?
Otopark sorununun ciddi bir sorun olarak Yargıtay tarafından defalarca karar konusu yapıldığına dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, “Yargıtay, malikler yönetim planını yasada yer alan özel çoğunluk oranında (tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu) yönetim planını değiştirmedikleri müddetçe yönetim planlarını esas alıyor” dedi. Kiraz şöyle devam etti:
-- Daire almış yeni bir ev sahibi arabasını koymak istediğinde, müteahhit dairelerine özel bir yönetim planı tahsisi yapıldığını ve arabasını koyamayacağını, bunun yönetim planında yazılmış olduğunu görmüş ve yönetim planı iptali davası açmış olduğu hallerde Yargıtay, bu özel tahsis hallerini malikler yönetim planını değiştirmedikleri müddetçe reddediyor.
-- Özetle herkesin yönetim planını dikkatle okuyarak daire almasını veya kiralamasını önemle tavsiye ediyoruz. Aksi halde otoparka aracınızı koyamama durumu ile karşı karşıya kalabilirsiniz.